標籤: 買房頭期款

你知道房地合一稅是什麼嗎？所謂的房地合一稅，性質就屬於交易稅，只要有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。很多人也會好奇，如果有經手房屋買賣的部份，又要如何知道自己的房地合一稅有多少呢？

房地合一稅是什麼？要如何申報？

房地合一稅計算是在2016 年後才正式施行，因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。在需要準備的文件上，則要有申報書、買賣交易契約書影本以及想抵扣的費用證明相關文件，各申報房屋交易稅的時間也會不一樣。

● 各申報時間：
– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

房地合一稅新舊制有什麼差異嗎？

另外原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。而新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。

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・延伸閱讀：【房地合一稅懶人包】房地合一稅如何申請？新舊制差別在哪？
・延伸閱讀：什麼是房地合一稅？新制跟舊制有什麼不同嗎？

如果你有買房經驗，或許也會聽過房地合一稅，如果想了解什麼是房地合一稅、要如何申請等等，本篇文章一次跟你分享房地合一稅懶人包，一次帶你看懂房地合一是什麼，並且搞懂新舊制之間的差異性！只要是 2016 年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。總括來說房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

房地合一稅是什麼？新舊版有什麼差別？

本篇房地合一稅懶人包，一次跟你分享新舊制的差別，新版的房地合一2.0，也維持稅率20%的部份，個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易、個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易、個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉、營利事業興建房屋完成後第一次移轉等，另外新舊版房地合一稅試算，新舊版也會有所不同，主要的差異在於拉長「短期交易」重稅期，指從舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。

新版也修改了許多部份，像營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅。另外也增列了2項課稅的標的，來防止透過移轉型態來避稅，交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成。

房地合一稅如何申報？申報需要哪些文件？

申報文件：

– 申報書
– 買賣交易契約書影本
– 想抵扣的費用證明相關文件

申報時間：

– 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報

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你也是準備買房的首購族嗎？新手第一次買房，都要先瞭解自己的預算，去決定自己適合買中古屋還是預售屋，還有要做好功課，像是了解房貸、實價登錄與簽約等，首要看房時最先要了解的就是實價登錄2.0，一起來看看修法後的實價登錄要注意什麼吧！

實價登錄2.0修法修了什麼？

台灣實價登錄2.0修法將過去被詬病的成屋去識別化與預售屋價格不透明兩大問題一次解決，有助於資訊透明與房市健全，但初期可能有不肖業者作價等歪風，主管機關得思考在規定之外如何落實政策與民眾期待，會是之後的考驗。

● 預售屋全面納管且即時申報：增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查，並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍，另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報，讓預售屋交易資訊更為即時。

● 成交資訊門牌、地號完整揭露：刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定，使門牌、地號資訊完整揭露，並溯及已揭露案件，讓交易資訊更為透明。

● 預售屋買賣定型化契約備查：明定銷售預售屋者於銷售前，應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。經備查後如使用的契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，將按戶（棟）直接處6萬元至30萬元罰鍰，以保障消費者權益。

注意！買房前還是要了解你的考量及預算！

實價登錄和房價雖然是買房的重點，不過你個人可負擔的房貸金額，也才是更重要的重點之一！我朋友也提醒我，買房前一定都要想清楚，很多年輕人買房常常眼高手低，覺得既然要買，就要買個大又華美的房子，但常常在這樣的思維下，最後會變成被房貸壓垮。

雖然外縣市買房會比在一線大都市便宜，但是個人的經濟也還是要顧及，這樣才可以避免自己成為房奴，畢竟買房子也是一筆不小的開銷。 畢竟買房子也是一筆不小的開銷，可以從很多網路資訊發現，很多年輕人第一次買房，常常會有眼高手低的情況發生，覺得既然要買，就要買個大又美的房子，但常常最後會變成被房貸壓垮。

顧及個人的經濟能力，這樣才可以盡可能避免自己成為房奴！那也推薦如果對於買房有其他的疑問，都歡迎到我朋友中信房屋各店去詢問喔！

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・延伸閱讀：實價登錄到底改變了什麼？一次了解實價登錄修法！
・延伸閱讀：想要避開買屋糾紛？先了解實價登錄跟簽約注意事項吧！

當你準備規劃買房時，你有了解坪數跟公設比的計算嗎？ 大部分人買房最在意的不外乎就是坪數、價格、實價登錄還有公設比的部份了，我們常聽到的公設比，通常一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比，該怎麼去評估你買房的公設比，讓你買房可以更有概念！

買房的公設比是什麼？又要怎麼評估？

如果你也是首購族，當你要買房時，建議也先了解公設比是什麼，搞懂房屋公設比也才不擔心吃虧，許多房屋建築在販售時，都會將公共空間的公設比也涵蓋，導致你看物件的坪數好像很大，但是卻發現很多坪數其實都是公設比，建議首購族都可以先判斷什麼是「合理」的公設比，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比，以下也分享各不同建築類型的公設比：

● 商辦：35%-40%以上
● 社區大樓：25%-30%以上
● 公寓、透天：0%-15%
● 華廈：15%-25%

大公設跟小公設差在哪裡？

買房的公設比，也分為大公設＆小公設！一般來說，小公設是由某些特定住戶使用、持有及坪數分攤，如各樓層的通道、樓梯間。而大公設則由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤。其中部分公設則屬於「必要」公設，意即建築配置上或法規上必要的公共設施，如配電室、消防設施、法定防空避難室等，另一部分為「非必要」公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。

除了買房要懂公設比計算方式之外，也要留意公設比的常見糾紛會比較好，許多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方購屋前最好詢問清楚！

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當你準備要開始規劃買房時，除了要面對的經濟評估與資金規劃外，還要多了解房屋仲介的挑選以及看房的注意事項等，買房是一件大功課，不但要好好評估自己的能力是否可以買房，更要好好挑選房仲，找對合作的房仲，才能讓自己事半功倍！

選房屋仲介業者時，該留意哪些事項？

通常在選擇不動產仲介業者時，有幾個要點需要注意！最需要注意的就是業者是否合法，民國88年起政府公布「不動產經紀業管理條例」，緩衝三年期滿後正式開始實施，不動產仲介經紀業的證照化時代來臨，同時也規範了「人必歸業、業必歸會」的管理制度。

現在內政部地政司的網站，或者各縣市政府的地政單位的網站均可查詢到合法的不動產仲介經紀業者。除此之外，合法之不動產仲介經紀業者必須於營業處所之明顯處揭示張貼下列證照：

（一）公司執照或營利事業登記證（得用影本）。
（二）主管機關許可文件（得用影本）。
（三）不動產經紀人證書（得用影本）。
（四）公會會員證書（得用影本）。
（五）收取報酬標準及方式揭示於營業處明顯處。

未來如果想買房，除了查詢實價登錄和房價外，最重要的就是了解房仲還須提供什麼「服務」，購屋者清楚了解相關服務，也才能降低購屋的的損失風險，像市面上不少房仲業者，除提供「不動產專業諮詢服務」及「房市資訊」外，為保障交易之安全，住商不動產也特評選「優良特約地政士」，讓欲購屋者能安心選擇風評良好的物件。

注意！經常留意實價登陸資訊，才能掌握走勢！

如果你是想買房的人，平常除了要多注意實價登錄的資訊之外，也要多留意房市的走勢。信義房屋也表示，台北市交易量月增近12％，年增4.4％，新北市則是年增18.4％，桃園市則是交易量年增率與月增率都在1成以上，台中與高雄市因為短期內基期已高，加上房價有段明顯漲幅，因此交易量仍呈現年增表現，但月增率表現不如北部地區。

除此之外，也根據永慶房屋近一年實價登錄資料，觀察雙北市消費者預計購屋的熱門總價帶主要成交在那些行政區，其中，台北市成交總價1,000萬至2,000萬的購屋熱區落在內湖區、中山區及文山區，而新北市成交總價600萬至1,000萬的房屋多座落在中和區、新莊區及淡水區。且進一步觀察近一年實價登錄資料，排除2年內新屋交屋後，總價落在1,000萬至2,000萬之間的交易案件以「內湖區」最多，成交量有564件。

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・延伸閱讀：討論：新手在台南買房，自備款要怎麼準備？又要怎麼挑房仲？
・延伸閱讀：買屋找房子真的要找房仲比較好？自己評估房價不行嗎？

如果你也是買房新手的話，買房前也一定要先查實價登錄、各地區房價等基本資訊， 可以慢慢一邊確認自己適不適合買房，同時更熟悉的了解房市行情或是評估理想買房地區的房價，除了了解房市行情多看實價登錄外，現在房仲業者這麼多， 選擇適合自己的房仲也很重要！

房仲業者這麼多，我要怎麼選比較好？

現在房仲業者這麼多，有像是信義、永慶、中信房屋等不同的業者，建議未來如果想買房，除了查詢實價登錄和房價外，最重要的就是了解他們還須提供什麼「服務」，購屋者清楚了解相關服務，也才能降低購屋的的損失風險，像市面上不少房仲業者，除提供「不動產專業諮詢服務」及「房市資訊」外，為保障交易之安全，住商不動產也特評選「優良特約地政士」，讓欲購屋者能安心選擇風評良好的物件。

選擇不動產仲介業者時，有幾個要點需要注意！最需要注意的就是業者是否合法，民國88年起政府公布「不動產經紀業管理條例」，緩衝三年期滿後正式開始實施，不動產仲介經紀業的證照化時代來臨，同時也規範了「人必歸業、業必歸會」的管理制度。

選好房仲業者後，別忘了查詢實價登錄！

那在查詢實價登錄時，可以查詢結果「交易資料」的「交易明細」中，點入「建坪單價計算」的選項，即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物的面積作為除以總價的分母，並計算出單價，系統會即時將計算結果呈現於下方，使用者並且可比對「建坪單價試算結果」(總價÷勾選之面積)與「原建坪單價計算方式」(總價÷移轉登記總面積)兩者的差異。

另外，不少業者也都有提供實價登錄的服務，一般不熟悉房地產交易的消費者在計算交易單價時，會直覺的將總價與總面積相除，但總面積通常還包含車位或其他一般俗稱公設的「共同使用部分」，計算後的單價往往會造成失真，同時由於各建物型態的不同，消費者在不同交易案件間比較單價時，會因為總面積所包含的內容有所不同，而造成單價計算上的落差，消費者會缺乏共同一致的比較基礎。

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・延伸閱讀：實價登錄2.0到底修了什麼內容？我要如何評估房市行情？
・延伸閱讀：新手買房必看實價登錄！怎麼評估經濟能力？看看專家怎麼說！

如果你也想要買房子、看房子之前，建議也都先可以了解要怎麼看實價登錄查詢，這樣也才可以找到最符合你需求的房屋物件，讓你買房也可以更順利！也可以多注意查詢實價登錄還可以多留意哪些欄位！

如何實價登錄查詢？

很多人看實價登錄都會選擇在內政部查詢，或是上買屋網站、住宅評論網站等，了解各行情的資訊，如果你也是想買房的新手，多方看看、了解實價登錄或是了解房市行情，才能讓自己更熟悉房市找到好房！

實價登錄如何查詢？

當你進入內政部實價登錄網站時，可以先選擇【買賣查詢】後在下方選擇【縣市行政區、交易類型及交易期間】按下【搜尋】，下方即顯示符合搜尋條件的買賣列表，點擊列表中左側的【+】號即可展開該筆資料的詳細資訊，點選左側【進階條件】即可展開更多搜尋條件包含：路名、總價、單價、屋齡、面積、格局等。

其他實價登錄查詢注意事項：

為什麼部份案件車位價格是空白，單價結果是否有排除車位後再計算？

當你在做實價登錄查詢的時候，由於車位價格在登錄時非必填欄位所以查詢結果無車位價格是有的。如您查詢是建物+車位的標的,總價內即包含車位價格。那單價的計算就是(總價-車位)除以(總面積-車位面積)。您可以將滑鼠輕移到單價的欄位上,系統會出現該筆案件單價計算的提示算式。單價是每坪以萬元為單位。

住家或附近房屋有買賣，但實價登錄資訊都查詢不到？為什麼？

由於政府機關因就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料(約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料)。本系統揭露原則；資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。

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