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房地合一稅試算要怎麼做?要如何做申報?

在房屋買賣的交易中,房地合一稅為性質屬交易稅,有出售房地才須進行申報,有獲利得進一步繳稅,房地合一稅試算的方法也都不一樣,這裡也帶你一次看懂新舊制之間的差異 ,只要於2016年後取得之房地,出售時均得適用本稅制規定。

總括來說房地合一稅試算與房地交易舊制差異最大一點為需舊房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,舊版的原持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。 搭配自有規定的適用稅率,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

房地合一稅2.0是什麼?申報文件需要什麼?

目前新版的房地合一稅2.0,則是新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅,藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。再加上,原本舊版規定出售房地稅率一律課20%,今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。

申報文件、申報準備的文件為包含:

– 申報書
– 買賣交易契約書影本
– 想抵扣的費用證明相關文件

房地合一稅2.0申報時間點包含:

– 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
– 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

買房的訂金與斡旋金是什麼?

買房還有很重要的一點就是搞清楚定金、訂金及斡旋金的差異了,下面也針對這三種不同的預付方式,來做一個詳細的說明!定金為規範於民法中的法律用詞,效果為收取後即推定「契約成立」,也就是事後任一方反悔都需負違約責任。

假設是購屋過程中買方反悔,定金將被沒收,如果賣方反悔,也須負擔一定賠償。斡旋金制度並無法律明文規定,原來是因應有鑒於購屋牽涉龐大金額,由房仲業者與消費者雙方協議的契約,因此如果發生爭議,仍必須透過正規司法判決途徑解決。

哪一種預付方式比較好,也是沒有好與壞的分別,購屋者可依實際購屋條件與需求做調整,一般來說如果是較積極型的購屋者,適合效果較強的定金型,如喜歡有緩衝多方考量的買方則建議多善用斡旋金的方式進行。

最重要的是建議消費者,無論簽立何種契約書,務必詳細審閱契約內容,並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說,充分了解自己的權利義務跟條件優勢,再決定規劃決定合適的購屋預備金。

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買房要斡旋金很重要嗎?斡旋金就是買房訂金嗎?

很多人買房都會有所謂房屋定金的問題,那最常聽到的就有所謂的「斡旋金」一事了,所謂的斡旋金就是即議價保證金的意思,而這個議價保證金扮演著相當重要卻又備受爭議的角色,所謂的斡旋金就是房地產買賣交易中的「議價保證金」的意思,而買賣中議價保證金同時也扮演了很重要的一環,買方可以透過斡旋金提出購買誠意,當賣方承諾該出價條件時,斡旋金即轉為定金!

斡旋金是什麼?要怎麼處理斡旋金簽約?

如果擔心發生斡旋金糾紛的可能,建議在簽訂委託書時有幾個重點也要特別留意,房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清仲介業者之告知義務。

另若仲介業者約定交付斡旋金,則宜以書面明訂交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務。」決議中所指之書面,係指公平交易委員會所提供之制式範本,住商不動產「買賣議價委託書」即是依此原則而立,如果要簽訂斡旋金時,又有什麼必需要注意的?下面也針對幾個不同的簽約方式,提供幾個注意事項吧!

● 關於定金處理:當買賣議價合意時,斡旋金即轉為「定金處理」,如果買賣雙方事後反悔,則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買,則賣方得沒收該定金,若係賣方違約不賣,則賣方應加倍返還定金。詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定。

● 關於契約中止:但是若在此期間,買方有其他事由需要中止時,在賣方還未簽收該斡旋金時,買方亦可透過契約約定之方式通知「中止斡旋」,此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。

● 關於契約失效:該契約書除了明訂雙方權利義務外,最重要的就是委託斡旋議價的期間,意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限,通常為三到七天不等,逾此期限,若就買賣價金雙方無法達成合意時,則斡旋金契約當然「失效」。

支付斡旋金是要注意什麼?

一般買方支付斡旋金之同時,會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約,該契約書除了明訂雙方權利義務外,最重要的就是委託斡旋議價的期間,意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限,通常為三到七天不等,逾此期限,若就買賣價金雙方無法達成合意時,則斡旋金契約當然失效。

但是若在此期間,買方有其他事由需要中止時,在賣方還未簽收該斡旋金時,買方亦可透過契約約定之方式通知中止斡旋,此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。若當買賣議價合意時,斡旋金即轉為定金處理,如果買賣雙方事後反悔,則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買,則賣方得沒收該定金,若係賣方違約不賣,則賣方應加倍返還定金。詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定。

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電話:02-2736-5500
傳真:02-2738-9602

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