標籤: 房屋

你也是準備為買房做打算的首購族嗎？當你準備要買房時，一定也會關注許多房地產的市場動態，在不動產買賣的過程中，也要與經紀業者來簽立契約，另外除了買房的資金外，建議未來買房的稅額等也要計算進去，才會知道自己是否可以負擔買房哦！

遇到房地產糾紛怎麼辦？簽約斡旋金又是什麼？

很多第一次買房的民眾，我想都會想避免任何房地產糾紛的產生，因此要特別注意如果不希望任何斡旋金帶來額外的糾紛，建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，並充分去了解自己的權利以及義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

買房最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為３－７天不等，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然 失效。

若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式，來通知中止斡旋，此時不動產經紀業者應 將斡旋金全數無息返還予買方。

房屋遺產稅要怎麼計算？免稅額又是多少？

注意如果房屋為遺產的話，則是需要注意遺產稅該如何計算喔！根據財政部公告2021年遺產稅的相關規定，基本上免稅額為1200萬元。在支付遺產稅部份，可以存款繳納遺產稅的方式，遺產稅納稅義務人收到遺產稅核定通知書及繳款書後，應在繳納期限前至代收稅款之金融機構繳納。

如繳納稅款確有困難，得於繳納期限內，由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人之應繼分合計逾三分之二之同意向國稅局提出申請，以被繼承人存放於金融機構之存款繳納遺產稅；惟申請移轉之金額，不得大於該筆稅款之應納稅額。

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・延伸閱讀：【提問】遺產免稅額的金額有多少？前後稅率差別是什麼？
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你知道房地合一稅是什麼嗎？所謂的房地合一稅，性質就屬於交易稅，只要有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。很多人也會好奇，如果有經手房屋買賣的部份，又要如何知道自己的房地合一稅有多少呢？

房地合一稅是什麼？要如何申報？

房地合一稅計算是在2016 年後才正式施行，因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。在需要準備的文件上，則要有申報書、買賣交易契約書影本以及想抵扣的費用證明相關文件，各申報房屋交易稅的時間也會不一樣。

● 各申報時間：
– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

房地合一稅新舊制有什麼差異嗎？

另外原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。而新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。

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・延伸閱讀：【房地合一稅懶人包】房地合一稅如何申請？新舊制差別在哪？
・延伸閱讀：什麼是房地合一稅？新制跟舊制有什麼不同嗎？

當你準備規劃買房時，你有了解坪數跟公設比的計算嗎？ 大部分人買房最在意的不外乎就是坪數、價格、實價登錄還有公設比的部份了，我們常聽到的公設比，通常一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比，該怎麼去評估你買房的公設比，讓你買房可以更有概念！

買房的公設比是什麼？又要怎麼評估？

如果你也是首購族，當你要買房時，建議也先了解公設比是什麼，搞懂房屋公設比也才不擔心吃虧，許多房屋建築在販售時，都會將公共空間的公設比也涵蓋，導致你看物件的坪數好像很大，但是卻發現很多坪數其實都是公設比，建議首購族都可以先判斷什麼是「合理」的公設比，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比，以下也分享各不同建築類型的公設比：

● 商辦：35%-40%以上
● 社區大樓：25%-30%以上
● 公寓、透天：0%-15%
● 華廈：15%-25%

大公設跟小公設差在哪裡？

買房的公設比，也分為大公設＆小公設！一般來說，小公設是由某些特定住戶使用、持有及坪數分攤，如各樓層的通道、樓梯間。而大公設則由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤。其中部分公設則屬於「必要」公設，意即建築配置上或法規上必要的公共設施，如配電室、消防設施、法定防空避難室等，另一部分為「非必要」公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。

除了買房要懂公設比計算方式之外，也要留意公設比的常見糾紛會比較好，許多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方購屋前最好詢問清楚！

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去年朋友投資有成，好不容易在新北附近買了一間小房，打算未來慢慢租給別人，之後作為被動收入來財源之一，好不容易整頓好房屋後，才發現房屋出租要注意的事情，一點也不比租房少，尤其現在租房人多，素質也參差不齊，如果不希望自己的房子被房客破壞，一開始就要留意一些注意事項！

出租房屋租金如何協調？

第一次當房東，準備要把房屋出租給別人時，最重要的一點就是租金了， 你可以透過市場調查從各大網站、租屋社團，查類似條件的物件如何訂定租金，或是了解一下行情是多少，同樣的大樓是否有附家電等，設定的租金不要太低於平均行情，也不要過高，避免乏人問津。且在制訂租金時，還要考慮是否包含管理費、清潔費、網路第四台等，或是房客自行支付。

另外建議在收水電的部份也要特別注意，如果是整間房子出租的話，例如是整間公寓出租，可以將帳單給房客，讓房客自行繳納。如果是套房出租的話，主要分為兩種形式，通常是以每度電費多少錢計算，水費另外收或是不計算水費；或是直接談好水電費總共收多少錢，以定額方式計算。

遇到租賃糾紛怎麼辦？

很多房東第一次租房，最怕遇到的就是和房客的租賃糾紛了，如果遇到房客不支付租金，也不願意搬離的情況，注意出租人如確定承租人已經有兩個月之租金總額未給付後，即可以存證信函定相當期限催告承租人繳交租金，若承租人仍未繳交，即可發函終止租賃契約。但如承租人收到通知後仍不願搬離，出租人則須依訴訟程序聲請強制執行，以取回房屋。

另外，房客素質可能會影響，屋況與家具的維護，或是引起附近鄰居對於房東的怨言。透過帶看房屋的時候，多與房客交談，了解房客，謹慎挑選；並且在合約註明不同意轉租或分租，確保接洽的對象就是真正的房客，如果你第一次租屋真的不放心，建議可以透過仲介出租，比較省事情。

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之前都有一些單身女性在外租屋，被有心人士跟蹤或襲擊的新聞，女性在外租屋總是需要特別留意一些租屋注意事項，也要小心自己的人身安全，過去新聞也有許多因學生租屋，不了解合約規範等，所以跟房東起衝突或發生的租屋糾紛，想要不免發生人身安全危險或是租屋糾紛，一開始就要好好了解租屋注意事項！

不想遇到惡房東？租屋簽約時一定要小心！

大多數人會遇到租屋糾紛，都是因為遇到惡房東而產生糾紛，但最後常常法院卻判房東勝訴，最主要的原因，就是因為租房人在簽約時，經常沒有仔細看契約內容！不管是女性單人在外租屋或是一般租屋，一定都要確保自己的權益！否則在法庭上，你都會處於不利的劣勢。簽約時一定要留意以下事項：

● 修繕的責任究竟歸屬，依法律規定，房屋的修繕責任屬於房東，簽約的時候千萬要跟房東協調好，否則住進去之後，有很多問題就麻煩了！
● 契約一定要一式兩份！房東跟房東各留一份，千萬要自己保留一份確保權益。
● 違約的罰則歸屬也要確定清楚，簽約時，不可以有「責任全歸房客」等包山包海的條款，否則房客事後才知道自己損失就來不及了！

簽約前，先確保你的房東是誰！

另外還有一點很重要，也要小心留意的就是確認妳的房東是誰，租屋時，一定要搞清楚租你房屋的「房東」是誰！否則不小心遇到「假房東」，不但房子沒租成，還損失了押金和訂金。又如果你遇到的是二房東，那你也可以要求查看大房東與二房東的租屋契約，看看租期是否即將到期、是否有限制不得轉租。

在簽約前，記得也一定要注意關於「錢」的問題，一般來說，租屋的租金、押金、訂金都要在一開始就看好為佳，最好以白紙黑字寫清楚。訂金的多寡，最好以租金的1/10為佳，同時支付完後，要請房東開收據。

現在市面上也有很多房仲業者，這些業者也都有提供租屋的平台及服務，現在也有不少人會透過平台幫忙租屋，如果出了事，還有一個公正的第三人幫忙處理，最重要的是，每份合約後面，都有保證人這個項目，很多房東便宜行事，通常不會要求找保證人，覺得還要多花一筆錢不划算，但畢竟房東面對的只有房客，萬一出了事，連個負責的人都找不到，房東真的只能自認倒楣了！

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・延伸閱讀：【必看】租房要如何保障自己的權益？簽約一定要注意這些事！
・延伸閱讀：租屋要注意什麼才不會吃虧？房東該負哪些責任？

很多人買房都會有所謂房屋定金的問題，那最常聽到的就有所謂的「斡旋金」一事了，所謂的斡旋金就是即議價保證金的意思，而這個議價保證金扮演著相當重要卻又備受爭議的角色，所謂的斡旋金就是房地產買賣交易中的「議價保證金」的意思，而買賣中議價保證金同時也扮演了很重要的一環，買方可以透過斡旋金提出購買誠意，當賣方承諾該出價條件時，斡旋金即轉為定金！

斡旋金是什麼？要怎麼處理斡旋金簽約？

如果擔心發生斡旋金糾紛的可能，建議在簽訂委託書時有幾個重點也要特別留意，房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。

另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。」決議中所指之書面，係指公平交易委員會所提供之制式範本，住商不動產「買賣議價委託書」即是依此原則而立，如果要簽訂斡旋金時，又有什麼必需要注意的？下面也針對幾個不同的簽約方式，提供幾個注意事項吧！

● 關於定金處理：當買賣議價合意時，斡旋金即轉為「定金處理」，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若係賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定。

● 關於契約中止：但是若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式通知「中止斡旋」，此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。

● 關於契約失效：該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為三到七天不等，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然「失效」。

支付斡旋金是要注意什麼？

一般買方支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為三到七天不等，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然失效。

但是若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式通知中止斡旋，此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。若當買賣議價合意時，斡旋金即轉為定金處理，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若係賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定。

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・延伸閱讀：想要避開買屋糾紛？先了解實價登錄跟簽約注意事項吧！
・延伸閱讀：在台南買屋後要負擔哪些税？簽約交屋時我要注意什麼？

我今年是準備想在台南買房的新手，現在跟女友一起規劃資金，也同時在看房了解房市的行情，想說想遠離都市，也比較負擔得起台南的房價，又可以選到比較好的房型，想了解在台南買房的自備款要怎麼準備，在選擇房仲或是跟房仲應對時又要注意什麼？做好基本的買房準備，後續買房時也才能有更充分的了解自己的需求！

新手該如何評估自備款？

雖然現在很多人都會下台南買房，除了房價的考量因素外，還有房屋性價比的考量！有時候與其在台北人擠人，不如選中南部地區買房會更舒適，主要還是看個人的考量，新手通常買房前也都會問「他該如何評估自己的經濟能力？」。我朋友也跟我說，其實只要提前做好資金規劃，未來的壓力就不會那麼大！關於自備款的準備，大約準備約占不動產總價款之30%左右比較合適，擬定好購屋目標及資金來源計劃表，開源節流累積資金，只要信用狀況良好，加上所購的房屋本身條件、座落地點不是太差，一般銀行至少均可貸到70%~80%！

找房仲的時候應該要注意什麼？

最重要的就是了解他們還須提供什麼「服務」，購屋者清楚了解相關服務，也才能降低購屋的的損失風險，現在有些大品牌的房仲業者，也會為了讓欲購屋者能安心選擇風評良好的物件，同時也特評選「優良特約地政士」等，讓購屋者可以透過專業的諮詢、評價等來考量是否要買屋。

想要買到良好的房屋物件，大多還是去尋找不動產業者的經紀公司，除了買房、看屋時要時刻小心外，欲購屋者在尋找業者時，也別忘了要做好功課！若是合法的業者應該清楚揭示五大基本證照：
一、公司登記或商業登記證明
二、主管機關許可文件
三、不動產經紀人證書
四、公會會員證書
五、服務報酬收取標準及方式

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只要是積極的買房人，都會在買房前做好規劃資金配置，也會諮詢房屋仲介，如果要買屋建議也要知道自己適合什麼樣的房屋，像常見的房屋類型有中古屋和預售屋，這兩種房屋可以說是許多買屋的人會選擇的房屋類型，以及在看房時了解自己的負擔範圍，或是後續簽約的注意事項等，都是很重要的學習！有厚實的底蘊也才能找到好房！

買房前你真的想清楚了嗎？

其實不管是要在哪裡買房，除了聽專業房屋仲介的建議以外，不如也先好好的先瞭解自己到底適不適合在買房，網路上不少專家也表示，先瞭解自己未來的規劃又如何，工作狀況又如何等等，其他你可能還需要完成，像是子女教育基金準備、退休規劃等等財務目標，如果收入是固定的狀況下，你怎麼把財務資源分配去做各項財務目標的準備，是一項需要考量的問題。

另外新手買屋時，也可以評估自己有哪些買房的優惠利率可以申請！房屋貸款利率也是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

● 政策性房屋優惠貸款：96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「購屋住宅貸款利息補貼方案」，第一類0.592、第二類1.167％，每戶220萬，不限首購，不過申辦時名下必須沒有房屋。(該案內政部在96年總預算通過後才會對外發布，實際情形依內政部公告為準。)

● 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

● 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。

除了做好資金規劃，買房還可以有哪些準備？

另外，妳不妨買屋前，也好好的思考自己買屋的需求，一個人買屋的需求當然有很多，比如想要套大房子，至少能住下三代五口人，配套的學校也得是名校，出行方便，小區外面就是地鐵站或交通主幹線等。對於剛需來說，這種理想的房子即使有也買不起，你所要做的就是滿足一兩種核心需求，放棄諸多次要需求。買屋前應該確定明確需求，買房後則沒必要過於擔心房價漲跌幅，畢竟你已經實現了自己的目標。

很多買房人也都會參考買房的「33原則」來評估手頭上的自備款有多少，以及是否能負擔房貸，當然，最後也少不了買房後的稅金，「33原則」其實就是「手頭上最好有3成頭期款」及「每個月的貸款支出，不要超過家庭收入的⅓」，買房才會比較有餘裕，也叫不會被房貸壓垮喔！

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・延伸閱讀：聰明買屋先做好功課！了解你的買房需求及目標更重要！
・延伸閱讀：買房新手要如何準備頭期款？看看買房專家怎麼說！

現在的年輕人想買屋難如登天，不少年輕的夫妻也為在買屋一事感到困擾，網路上也不少人指出說，如果生小孩，就不能買房子；其實買房子沒有想的那麼困難，但買房時先想好你的需求，以及主要的房型考量，才能更快、更明確的找到你心中的理想好房！

買屋前先想好你的買屋需求及目標！

當你也還是新手買屋時，建議一開始就可以先想好你的需求或是買房目標，不用過於追求大坪數、好地點的房子，因為大坪數、好地點所付出的價格差距是很大的，買自己買的起的，不要貪大求近，小坪數，不太遠的郊區房都可以考慮，一開始想好你的需求及買房目標，在常常會有眼高手低的情況發生，覺得既然要買，就要買個大又華美的房子，但常常在這樣的思維下，最後會變成被房貸壓垮。

買房除了向房仲業者多探聽之外，記得也要多多向身邊的人請教。像剛畢業幾年的大學畢業生、上班族白領，本身沒有多少存款。如果工作或生活地點的房價還算便宜，自己恰好也需要買房，可以向家裡有多餘閒錢的親友借貸，並支付適當的利息，這樣才是聰明買屋的方法。

用自己的方式，選到專屬的好屋最重要！

想要買屋是很正常的人生規劃，但千萬別為了想炒房而買屋。畢竟炒房是壓力、智力、體力、財力的一場大比拼，背後有很多你所看不到的難度，因為誰也不知道未來房地產會往什麼方向發展，社會變革是非常快的，有可能一項新技術產生，都足以改變人們的生活方式。並且，個人的職業發展也是不確定。所以，貸款還需適度，在不影響工作、生活的情況下適度才是根本。

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