標籤: 房屋簽約

當你準備規劃買房時，你有了解坪數跟公設比的計算嗎？ 大部分人買房最在意的不外乎就是坪數、價格、實價登錄還有公設比的部份了，我們常聽到的公設比，通常一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比，該怎麼去評估你買房的公設比，讓你買房可以更有概念！

買房的公設比是什麼？又要怎麼評估？

如果你也是首購族，當你要買房時，建議也先了解公設比是什麼，搞懂房屋公設比也才不擔心吃虧，許多房屋建築在販售時，都會將公共空間的公設比也涵蓋，導致你看物件的坪數好像很大，但是卻發現很多坪數其實都是公設比，建議首購族都可以先判斷什麼是「合理」的公設比，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比，以下也分享各不同建築類型的公設比：

● 商辦：35%-40%以上
● 社區大樓：25%-30%以上
● 公寓、透天：0%-15%
● 華廈：15%-25%

大公設跟小公設差在哪裡？

買房的公設比，也分為大公設＆小公設！一般來說，小公設是由某些特定住戶使用、持有及坪數分攤，如各樓層的通道、樓梯間。而大公設則由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤。其中部分公設則屬於「必要」公設，意即建築配置上或法規上必要的公共設施，如配電室、消防設施、法定防空避難室等，另一部分為「非必要」公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。

除了買房要懂公設比計算方式之外，也要留意公設比的常見糾紛會比較好，許多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方購屋前最好詢問清楚！

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如果你也想要買房子、看房子之前，建議也都先可以了解要怎麼看實價登錄查詢，這樣也才可以找到最符合你需求的房屋物件，讓你買房也可以更順利！也可以多注意查詢實價登錄還可以多留意哪些欄位！

如何實價登錄查詢？

很多人看實價登錄都會選擇在內政部查詢，或是上買屋網站、住宅評論網站等，了解各行情的資訊，如果你也是想買房的新手，多方看看、了解實價登錄或是了解房市行情，才能讓自己更熟悉房市找到好房！

實價登錄如何查詢？

當你進入內政部實價登錄網站時，可以先選擇【買賣查詢】後在下方選擇【縣市行政區、交易類型及交易期間】按下【搜尋】，下方即顯示符合搜尋條件的買賣列表，點擊列表中左側的【+】號即可展開該筆資料的詳細資訊，點選左側【進階條件】即可展開更多搜尋條件包含：路名、總價、單價、屋齡、面積、格局等。

其他實價登錄查詢注意事項：

為什麼部份案件車位價格是空白，單價結果是否有排除車位後再計算？

當你在做實價登錄查詢的時候，由於車位價格在登錄時非必填欄位所以查詢結果無車位價格是有的。如您查詢是建物+車位的標的,總價內即包含車位價格。那單價的計算就是(總價-車位)除以(總面積-車位面積)。您可以將滑鼠輕移到單價的欄位上,系統會出現該筆案件單價計算的提示算式。單價是每坪以萬元為單位。

住家或附近房屋有買賣，但實價登錄資訊都查詢不到？為什麼？

由於政府機關因就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料(約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料)。本系統揭露原則；資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。

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・延伸閱讀：實價登錄到底改變了什麼？一次了解實價登錄修法！
・延伸閱讀：想要避開買屋糾紛？先了解實價登錄跟簽約注意事項吧！

新聞上有許多因為學生租屋，常常會遇到租屋糾紛，最常見的就是家具沒有協調好、租金調幅問題或是修繕問題等，另外就是會有租約問題，像是沒有看清楚合約，如果沒有仔細看契約內容，即使契約藏了很多不公平的條文，等到發現的時候，就容易產生租屋糾紛！

跟房東簽約，這些注意事項你都知道了嗎？

當你要租屋的時候，建議也可以留意一些注意事項，才不會容易產生糾紛，或是忽略了自己該保障的權益，首先租屋簽約最重要的就是保障你的權益，了解房東是否為房屋的所有權人，房客可以要求房東提出所有權狀或房屋登記簿謄本。

若房東並不是房屋所有權人，則應要求其出具授權證明，最好同時要求房東出示身分證明，以防被騙。若房東為二房東，則應了解其與大房東的租約租期，及其租約是否有約定禁止轉租的情事。房東為公司、社團法人時，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約。

● 契約一定要一式兩份，房東跟房東各留一份！
● 修繕的責任歸屬，依法律規定，房屋的修繕責任屬於房東，簽約時千萬要協調好
● 違約的罰則歸屬也要確定清楚，簽約時不可以有「責任全歸房客」等條款

在網路平台租屋要注意什麼？

現在租屋的管道也很多，以前可能只能在街上到處找資訊，或是靠人脈找房子，但是現在網路很方便，有很多線上平台可以找房，在看房屋出租資訊之前，建議都可以了解租屋的租金、押金是如何計算，租金的一個月或二個月，以確保當租賃關係結束，雙方有糾紛時，還有押金可以協調，但未有欠租或違約事情，房東應無條件將押金返還予房客。

押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。押金是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多為租金的一個月或二個月，若租賃關係結束，未有欠租或違約事情，房東應無條件將押金返還予房客。

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・延伸閱讀：想要保障自己的租房權益？6大必看租屋保障重點！
・延伸閱讀：【租屋指南】哪裡有房屋出租管道？新手租屋要注意什麼？

新手想要買屋，先學會怎麼看實價登錄吧！很多人到了30歲之後就會開始規劃買房，想找到適合自己又喜歡的好房真的不容易，如果沒有自己先做功課的話，很容易就會被房仲牽著走，除了找房仲看房，建議新手最好也要對房市有一定程度的了解，或是理解看房、簽約的細節，才不會容易被騙哦

想要避免房屋糾紛？簽合約千萬要看仔細！

很多第一次買屋的民眾，都會想避免任何房地產糾紛的產生，因此要特別注意如果不希望任何斡旋金帶來額外的糾紛，建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，並充分去了解自己的權利以及義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

買房時一定要特別留意簽約，也要是前知道應該注意哪些事，才能確保自己的權益，常見的簽約方式有兩種，一種產權轉移，另一種則是由代書辦理，簽約時可以參考以下幾點，看看自己簽的合約是否有問題，或是隱藏著陷阱！

● 產權是否清楚
● 簽約當事人為本人還是代理人
● 契約內容是否有標示清楚
● 付款方式是否公平
● 交屋時間及方式明確
● 應有買方開立商業本票的規定
● 契約應由雙方當事人親手簽名

實價登錄2.0修了什麼？我要如何看實價登錄？

留意簽約的各個細節，才不會在事後產生糾紛，所以這些簽約細節都要多留意，如果你還沒找到喜愛的房屋，建議都可以先上實價登錄網站多查詢多看看，2020年政府也針對實價登錄方面做出了調整，實價登錄2.0修法除了將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。

施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並喝止預售屋交易炒作，健全市場發展，那針對這次2020實價登錄的調整，現在有不少房仲平台像是591、信義房屋、住商不動產等業者，都會在官網內直接呈現該地區附近的房價行情，查詢資訊詳細一點的房仲平台，甚至也會羅列出該地區有哪些公寓、透天、電梯大廈、新成屋等的房價，可以讓消費者以更快速的方式，找到想要的物件！

或是你可以到內政部的網站中，你也可以直接選擇你是要找哪一種房型的物件，挑選預售屋、新成屋、不動產買賣等不同的標準，來選擇你喜歡的物件種類並做查詢！ 只要依照你的需求，在實價登錄的網站中，輸入你要買屋的條件及地區記得，輸入條件越多越不容易找到完全符合的建議一個一個條件加進去，就可以慢慢找到符合地段的房屋，你就能慢慢評估房屋行情囉！

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・延伸閱讀：聰明買屋先做好功課！了解你的買房需求及目標更重要！
・延伸閱讀：買房新手要如何準備頭期款？看看買房專家怎麼說！

我今年是準備想在台南買房的新手，現在跟女友一起規劃資金，也同時在看房了解房市的行情，想說想遠離都市，也比較負擔得起台南的房價，又可以選到比較好的房型，想了解在台南買房的自備款要怎麼準備，在選擇房仲或是跟房仲應對時又要注意什麼？做好基本的買房準備，後續買房時也才能有更充分的了解自己的需求！

新手該如何評估自備款？

雖然現在很多人都會下台南買房，除了房價的考量因素外，還有房屋性價比的考量！有時候與其在台北人擠人，不如選中南部地區買房會更舒適，主要還是看個人的考量，新手通常買房前也都會問「他該如何評估自己的經濟能力？」。我朋友也跟我說，其實只要提前做好資金規劃，未來的壓力就不會那麼大！關於自備款的準備，大約準備約占不動產總價款之30%左右比較合適，擬定好購屋目標及資金來源計劃表，開源節流累積資金，只要信用狀況良好，加上所購的房屋本身條件、座落地點不是太差，一般銀行至少均可貸到70%~80%！

找房仲的時候應該要注意什麼？

最重要的就是了解他們還須提供什麼「服務」，購屋者清楚了解相關服務，也才能降低購屋的的損失風險，現在有些大品牌的房仲業者，也會為了讓欲購屋者能安心選擇風評良好的物件，同時也特評選「優良特約地政士」等，讓購屋者可以透過專業的諮詢、評價等來考量是否要買屋。

想要買到良好的房屋物件，大多還是去尋找不動產業者的經紀公司，除了買房、看屋時要時刻小心外，欲購屋者在尋找業者時，也別忘了要做好功課！若是合法的業者應該清楚揭示五大基本證照：
一、公司登記或商業登記證明
二、主管機關許可文件
三、不動產經紀人證書
四、公會會員證書
五、服務報酬收取標準及方式

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・延伸閱讀：在台南買屋後要負擔哪些税？簽約交屋時我要注意什麼？
・延伸閱讀：新手買房必看實價登錄！怎麼評估經濟能力？看看專家怎麼說！

現在不少人都因為買不起台北的房屋，而轉往中南部看房，我有不少朋友就是後來都在台南買屋，因為在台南不但房價較便宜，買到的房屋可能性價比也比台北好很多，只要有買房的規劃，就可以花一年的時間好好的觀察房屋的市場行情跟動向，這裡也跟大家分享買房可以留意的基本注意事項！

小心！買房時先確保這些動作！

如果你也是台南買屋的人，一定也要留意買屋的簽約，通常為確保交易及過戶安全，許多不動產業者也提供由總部嚴格篩選之特約地政士為您服務，為保障權益，請使用制式契約書，並承作「買賣價金履約保證制度」。一般而言尚須注意：

● 了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。
● 各項稅費及費用負擔必須載明，若有附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。
● 契約書上的標的物門牌應與所欲購買之房屋相同，並確認賣方與登記所有權人為同一人，若代表簽約者為代理人，應附所有權人之授權書。
● 調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。
● 詳訂交屋日期。

買房之後我要負擔哪些稅費？

新手買屋很多人都只想到房價與房貸，不過其實買房之後還有很多要承擔的，像是最基礎的就是裝潢費，還有買房之後所要負擔的稅費等，簡單分享買房後會負擔的稅費如下：

● 地價稅：
課稅地價=申報地價×持有面積
應課稅額=課稅地價×稅率
稅率：自用住宅用地稅率為0.2%

● 房屋稅：
房屋稅＝房屋現值×稅率
稅率：
住家用1.2％
營業用3-5％
非住家非營業1.5-2.5%（按實際使用面積課徵)

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・延伸閱讀：買房新手要如何準備頭期款？看看買房專家怎麼說！
・延伸閱讀：新手買房必看實價登錄！怎麼評估經濟能力？看看專家怎麼說！

我朋友工作了好一陣子，最近才真的又存到第一桶金，所以也有在準備買屋投資的規劃，預計想在蘆洲區買屋，最近也很積極地看實價登錄，或是跟房仲一起看房，如果是首購族，你知道第一次買屋需要注意哪些事情，又有哪些注意事項要注意嗎？不只要了解實價登錄，更要買房的房貸及房價等，先做好功課才能買到你心中的好房！

新手買房要注意什麼？個人經濟要怎麼評估？

許多首購族第一次在買屋都會再三評估房價或是預算，不管是先看實價登錄或是先跟房仲打聽房價行情等，另外最重要的還有個人的經濟能力。我朋友就說通常買屋要決定準備多少錢，也要考量到自己是要買中古屋，還是預售屋的部份。他分享雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看似可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上，加上付款時間係依工程進度支付，購屋人無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。

另外，買屋時也要盡可能懂得避免買到瑕疵屋，瑕疵屋可能像是房屋有風水瑕疵、開窗看見福地或電塔、房間太小、採光差的房子等等，這些房子的小缺失在自己購屋的當下可能不以為意，但是當你要賣這間房子的時候，就成為買家狠狠殺價的理由了。

實價登錄要怎麼看？

政府網頁提供的實價登錄又該怎麼查詢才好，首先，先進入「內政部不動產交易實價查詢服務網」的網站，再點選「不動產買賣」進入，首頁上有三個點選，看你是要買賣不動產、還是租賃不動產，還是預售屋買賣，以我朋友的案例，他是要買中古屋，所以點選不動產買賣，進入之後他會要求你輸入驗證碼。 著你只要依照你的需求，在實價登錄的網站中，輸入你要買屋的條件及地區記得，輸入條件越多越不容易找到完全符合的建議一個一個條件加進去。

當然，地段還是要優先考量，畢竟好的地段及交通，可以說是買屋的黃金地段呢！最後依自己的需求按下搜尋之後，就會秀出如下圖的結果，結果可能很多筆，這時就要花時間看看囉！你就可以看看哪一個成交紀錄是在你的目標區附近的，就可以知道你心儀的房子，而且，也可以大概知道市場行情多少囉！

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・延伸閱讀：大家買房會參考房屋仲介建議的資金分配嗎？33原則可靠嗎？
・延伸閱讀：聰明買屋先做好功課！了解你的買房需求及目標更重要！

只要是積極的買房人，都會在買房前做好規劃資金配置，也會諮詢房屋仲介，如果要買屋建議也要知道自己適合什麼樣的房屋，像常見的房屋類型有中古屋和預售屋，這兩種房屋可以說是許多買屋的人會選擇的房屋類型，以及在看房時了解自己的負擔範圍，或是後續簽約的注意事項等，都是很重要的學習！有厚實的底蘊也才能找到好房！

買房前你真的想清楚了嗎？

其實不管是要在哪裡買房，除了聽專業房屋仲介的建議以外，不如也先好好的先瞭解自己到底適不適合在買房，網路上不少專家也表示，先瞭解自己未來的規劃又如何，工作狀況又如何等等，其他你可能還需要完成，像是子女教育基金準備、退休規劃等等財務目標，如果收入是固定的狀況下，你怎麼把財務資源分配去做各項財務目標的準備，是一項需要考量的問題。

另外新手買屋時，也可以評估自己有哪些買房的優惠利率可以申請！房屋貸款利率也是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

● 政策性房屋優惠貸款：96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「購屋住宅貸款利息補貼方案」，第一類0.592、第二類1.167％，每戶220萬，不限首購，不過申辦時名下必須沒有房屋。(該案內政部在96年總預算通過後才會對外發布，實際情形依內政部公告為準。)

● 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

● 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。

除了做好資金規劃，買房還可以有哪些準備？

另外，妳不妨買屋前，也好好的思考自己買屋的需求，一個人買屋的需求當然有很多，比如想要套大房子，至少能住下三代五口人，配套的學校也得是名校，出行方便，小區外面就是地鐵站或交通主幹線等。對於剛需來說，這種理想的房子即使有也買不起，你所要做的就是滿足一兩種核心需求，放棄諸多次要需求。買屋前應該確定明確需求，買房後則沒必要過於擔心房價漲跌幅，畢竟你已經實現了自己的目標。

很多買房人也都會參考買房的「33原則」來評估手頭上的自備款有多少，以及是否能負擔房貸，當然，最後也少不了買房後的稅金，「33原則」其實就是「手頭上最好有3成頭期款」及「每個月的貸款支出，不要超過家庭收入的⅓」，買房才會比較有餘裕，也叫不會被房貸壓垮喔！

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・延伸閱讀：買房新手要如何準備頭期款？看看買房專家怎麼說！

現在的年輕人想買屋難如登天，不少年輕的夫妻也為在買屋一事感到困擾，網路上也不少人指出說，如果生小孩，就不能買房子；其實買房子沒有想的那麼困難，但買房時先想好你的需求，以及主要的房型考量，才能更快、更明確的找到你心中的理想好房！

買屋前先想好你的買屋需求及目標！

當你也還是新手買屋時，建議一開始就可以先想好你的需求或是買房目標，不用過於追求大坪數、好地點的房子，因為大坪數、好地點所付出的價格差距是很大的，買自己買的起的，不要貪大求近，小坪數，不太遠的郊區房都可以考慮，一開始想好你的需求及買房目標，在常常會有眼高手低的情況發生，覺得既然要買，就要買個大又華美的房子，但常常在這樣的思維下，最後會變成被房貸壓垮。

買房除了向房仲業者多探聽之外，記得也要多多向身邊的人請教。像剛畢業幾年的大學畢業生、上班族白領，本身沒有多少存款。如果工作或生活地點的房價還算便宜，自己恰好也需要買房，可以向家裡有多餘閒錢的親友借貸，並支付適當的利息，這樣才是聰明買屋的方法。

用自己的方式，選到專屬的好屋最重要！

想要買屋是很正常的人生規劃，但千萬別為了想炒房而買屋。畢竟炒房是壓力、智力、體力、財力的一場大比拼，背後有很多你所看不到的難度，因為誰也不知道未來房地產會往什麼方向發展，社會變革是非常快的，有可能一項新技術產生，都足以改變人們的生活方式。並且，個人的職業發展也是不確定。所以，貸款還需適度，在不影響工作、生活的情況下適度才是根本。

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・延伸閱讀：買房簽約有點後悔怎麼辦？簽約的斡旋金有什麼效力？
・延伸閱讀：新手買房頭期款要準備多少？買房必看的資金規劃守則！

現在買屋有這麼多的眉角要注意，初次步入房市了解房屋行情的新手們，該如何面對買房的困境呢？新手買房建議都先從看房、了解斡旋金以及房屋簽約細則開始，雖然一開始選擇理想房屋很重要，但是了解自己買房的需求，以及簽約的細則也很重要！買房總是要回歸你的需求，現在的房屋資訊也不像以前那麼難蒐集，只要好好規劃，人人都可以做好買房的準備！

注意！買房簽約時先了解什麼是斡旋金！

現在都有不少年輕人都懷著買房夢，看到理想的房屋或物件都會心動的想買，但如果還沒好好的去做功課，了解買房簽約的細節，像是斡旋金是什麼？合約又要注意什麼？等，這些細節都是買房時需要考慮的因素，否則沒有注意這些小細節，小心魔鬼就藏在你沒注意到的細節中，反而會誤入陷阱，甚至讓你吃虧！

買房時簽約跟事前評估都很重要！看到心儀的房屋，準備要簽合約時，你知道簽約也可能存在陷阱嗎？簽訂合約最重要的第一步就是「協商價格」，為了讓雙方在價格上達成共識，買方可以透過斡旋金（或要約書），先付總價約 2~5% 左右的金額，向賣屋經手人展現誠意！

買房簽約可以喊卡嗎？斡旋金有什麼效力？

多數人都忽略了斡旋金的法律效力，想要保護自己，都要了解法規，不然都不知道簽下斡旋單，等同於簽了簡易的買賣契約！如果買房簽約後想喊卡，並且也超過審閱期的話，斡旋金就會被全數沒收！所以簽約可別隨便就反悔了哦！斡旋金可是會被沒收的！除了瞭解簽約的模式之外，也可以多瞭解什麼是「斡旋金成交」和「定金成交」，所謂的「斡旋金成交」，意指買方以斡旋契約提出購買價格並交付斡旋金，由仲介以該斡旋契約向賣方斡旋，如賣方於斡旋契約上簽認同意出售，則買賣雙方就「標的物」及「其價金」達成意思表示一致，買賣雙方即宣告成交。

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