標籤: 房屋出租

當你準備規劃買房時，你有了解坪數跟公設比的計算嗎？ 大部分人買房最在意的不外乎就是坪數、價格、實價登錄還有公設比的部份了，我們常聽到的公設比，通常一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比，該怎麼去評估你買房的公設比，讓你買房可以更有概念！

買房的公設比是什麼？又要怎麼評估？

如果你也是首購族，當你要買房時，建議也先了解公設比是什麼，搞懂房屋公設比也才不擔心吃虧，許多房屋建築在販售時，都會將公共空間的公設比也涵蓋，導致你看物件的坪數好像很大，但是卻發現很多坪數其實都是公設比，建議首購族都可以先判斷什麼是「合理」的公設比，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比，以下也分享各不同建築類型的公設比：

● 商辦：35%-40%以上
● 社區大樓：25%-30%以上
● 公寓、透天：0%-15%
● 華廈：15%-25%

大公設跟小公設差在哪裡？

買房的公設比，也分為大公設＆小公設！一般來說，小公設是由某些特定住戶使用、持有及坪數分攤，如各樓層的通道、樓梯間。而大公設則由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤。其中部分公設則屬於「必要」公設，意即建築配置上或法規上必要的公共設施，如配電室、消防設施、法定防空避難室等，另一部分為「非必要」公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。

除了買房要懂公設比計算方式之外，也要留意公設比的常見糾紛會比較好，許多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方購屋前最好詢問清楚！

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去年朋友投資有成，好不容易在新北附近買了一間小房，打算未來慢慢租給別人，之後作為被動收入來財源之一，好不容易整頓好房屋後，才發現房屋出租要注意的事情，一點也不比租房少，尤其現在租房人多，素質也參差不齊，如果不希望自己的房子被房客破壞，一開始就要留意一些注意事項！

出租房屋租金如何協調？

第一次當房東，準備要把房屋出租給別人時，最重要的一點就是租金了， 你可以透過市場調查從各大網站、租屋社團，查類似條件的物件如何訂定租金，或是了解一下行情是多少，同樣的大樓是否有附家電等，設定的租金不要太低於平均行情，也不要過高，避免乏人問津。且在制訂租金時，還要考慮是否包含管理費、清潔費、網路第四台等，或是房客自行支付。

另外建議在收水電的部份也要特別注意，如果是整間房子出租的話，例如是整間公寓出租，可以將帳單給房客，讓房客自行繳納。如果是套房出租的話，主要分為兩種形式，通常是以每度電費多少錢計算，水費另外收或是不計算水費；或是直接談好水電費總共收多少錢，以定額方式計算。

遇到租賃糾紛怎麼辦？

很多房東第一次租房，最怕遇到的就是和房客的租賃糾紛了，如果遇到房客不支付租金，也不願意搬離的情況，注意出租人如確定承租人已經有兩個月之租金總額未給付後，即可以存證信函定相當期限催告承租人繳交租金，若承租人仍未繳交，即可發函終止租賃契約。但如承租人收到通知後仍不願搬離，出租人則須依訴訟程序聲請強制執行，以取回房屋。

另外，房客素質可能會影響，屋況與家具的維護，或是引起附近鄰居對於房東的怨言。透過帶看房屋的時候，多與房客交談，了解房客，謹慎挑選；並且在合約註明不同意轉租或分租，確保接洽的對象就是真正的房客，如果你第一次租屋真的不放心，建議可以透過仲介出租，比較省事情。

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之前聽朋友說在申請房屋出租時，都可能和房東起糾紛，讓他後來租房時，都會特別開始注意一些租屋的細節，很多人會遇到租屋糾紛，最常見的就是家具沒有協調好、租金調幅問題或是修繕問題等，如果沒有仔細看契約內容，即使契約藏了很多不公平的條文，你可能也沒有發現，這樣往往都會沒有保障到自己的權益！

小心！房屋出租時先了解你的房東是誰！

建議在租房子時，你也可以先瞭解你的房東是「誰」，其實許多人最容易被忽略的是「確保簽約的人就是房東」！這件事情看起來理所當然，但過去曾有發生過假房東租屋的新聞，如果不幸遇到「假房東」，不但房子沒租成，還會損失了押金和定金！如果遇到二房東轉租，也可以要求查看大房東與二房東的租屋契約，看看租期是否即將到期、是否有限制不得轉租。不然如果你租屋，卻遇到了一個根本不是房東的二房東，可不只是被坑錢那麼簡單的呀！

如果你想要確保房東是否為同一人，最簡單的就是確認簽約，通償租賃契約會載明出租人（甲方，房東）、承租人（乙方，房客）。簽約時，可以要求查看房屋所有權狀或房屋稅單，確定房東就是擁有者，確定並非假房東。

租屋要注意哪些事項才不會遇到糾紛？

很多人會遇到這種租房子糾紛，都是因為遇到惡房東而產生的租屋糾紛，但最後常常法院卻判房東勝訴，最主要的原因，就是因為租房的學生在簽約時，經常沒有仔細看契約內容！

不管是學生租屋或是在外租屋，一定都要確保自己的權益！首先就是違約的罰則歸屬也要確定清楚，簽約時，不可以有「責任全歸房客」等包山包海的條款，否則房客事後才知道自己損失就來不及了！在簽約的時候，契約一定要一式兩份！房東跟房東各留一份，千萬要自己保留一份確保權益。

修繕的責任究竟歸屬，依法律規定，房屋的修繕責任屬於房東，簽約的時候千萬要跟房東協調好，否則住進去之後，有很多問題就麻煩了！訂約時應了解房東是否為房屋的所有權人，房客可以要求房東提出所有權狀或房屋登記簿謄本。若房東並不是房屋所有權人，則應要求其出具授權證明，最好同時要求房東出示身分證明，以防被騙。另外在找理想的租屋時，也可以參考這些因素：

● 搬入時間確定。
● 租金、租金繳交期間與租金調幅。
● 租賃期間與押金。
● 前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
● 租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
● 要不要公證及提前解約之處理。

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・延伸閱讀：租屋跟房東簽約，要注意什麼才能保障權益？
・延伸閱讀：想要保障自己的租房權益？6大必看租屋保障重點！

現在很多人都會北漂來工作，不但要看好工作，同時也要看好當地的房屋出租資訊，才能購心無旁鶩的順利工作！如果你也是需要北上討生活的小資族，在看租屋的時候，也別忘了要留意一些注意事項！像是要注意房屋的簽約流程，以及房東究竟是真房東還是二房東等等，租屋不只是看房，還有很多魔鬼都藏在小細節裡！

租屋時要注意哪些事？

如果你也要北上找工作或租房，在看房屋出租資訊之前，建議都可以了解租屋的租金、押金是如何計算，金額建議在一開始就要和房東協調好，也才能避免未來可能會有不愉快的糾紛，或是雙方容易產生誤會等等，一般來說租屋的租金都以月結，而押金則是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多為租金的一個月或二個月，以確保當租賃關係結束，雙方有糾紛時，還有押金可以協調，但未有欠租或違約事情，房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

多元管道看屋、租屋最方便！

除了到街上看租屋資訊外，現在網路發達又方便，不只有線上平台可以找房、看房，現在甚至還有很多社團及論壇可以相互討論，或是你也可以透過房屋仲介來找租屋處，現在很多房東都會透過房仲幫忙租屋，如果出了事，還有一個公正的第三人幫忙處理，最重要的是，其實每份合約後面，都有保證人這個項目，很多房東便宜行事，通常不會要求找保證人，覺得還要多花一筆錢不划算，但我建議最好不要省過這個步驟，畢竟房東面對的只有房客，萬一出了事，連個負責的人都找不到，房東真的只能自認倒楣了！

對房東來說，也建議房東則是要注意「履約保證」一事，「履保」，顧名思義，就是「確保雙方履約」：買方支付價金給賣方，賣方將產權過戶給買方、交屋，銀貨兩訖。買方所有的款項都先存放在銀行的專戶裡，等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀，以保障雙方買賣價金的安全。

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新手想要買屋，先學會怎麼看實價登錄吧！很多人到了30歲之後就會開始規劃買房，想找到適合自己又喜歡的好房真的不容易，如果沒有自己先做功課的話，很容易就會被房仲牽著走，除了找房仲看房，建議新手最好也要對房市有一定程度的了解，或是理解看房、簽約的細節，才不會容易被騙哦

想要避免房屋糾紛？簽合約千萬要看仔細！

很多第一次買屋的民眾，都會想避免任何房地產糾紛的產生，因此要特別注意如果不希望任何斡旋金帶來額外的糾紛，建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，並充分去了解自己的權利以及義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

買房時一定要特別留意簽約，也要是前知道應該注意哪些事，才能確保自己的權益，常見的簽約方式有兩種，一種產權轉移，另一種則是由代書辦理，簽約時可以參考以下幾點，看看自己簽的合約是否有問題，或是隱藏著陷阱！

● 產權是否清楚
● 簽約當事人為本人還是代理人
● 契約內容是否有標示清楚
● 付款方式是否公平
● 交屋時間及方式明確
● 應有買方開立商業本票的規定
● 契約應由雙方當事人親手簽名

實價登錄2.0修了什麼？我要如何看實價登錄？

留意簽約的各個細節，才不會在事後產生糾紛，所以這些簽約細節都要多留意，如果你還沒找到喜愛的房屋，建議都可以先上實價登錄網站多查詢多看看，2020年政府也針對實價登錄方面做出了調整，實價登錄2.0修法除了將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。

施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並喝止預售屋交易炒作，健全市場發展，那針對這次2020實價登錄的調整，現在有不少房仲平台像是591、信義房屋、住商不動產等業者，都會在官網內直接呈現該地區附近的房價行情，查詢資訊詳細一點的房仲平台，甚至也會羅列出該地區有哪些公寓、透天、電梯大廈、新成屋等的房價，可以讓消費者以更快速的方式，找到想要的物件！

或是你可以到內政部的網站中，你也可以直接選擇你是要找哪一種房型的物件，挑選預售屋、新成屋、不動產買賣等不同的標準，來選擇你喜歡的物件種類並做查詢！ 只要依照你的需求，在實價登錄的網站中，輸入你要買屋的條件及地區記得，輸入條件越多越不容易找到完全符合的建議一個一個條件加進去，就可以慢慢找到符合地段的房屋，你就能慢慢評估房屋行情囉！

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現在很多房屋出租的糾紛，都是源自於房東及房客當初沒有說好，很多人覺得租房子和買房比起來，相對可以不用太謹慎沒關係，也就會因此漏了許多該注意的簽約事項，導致事後才發生嚴重的租屋糾紛，簽定租約前應與房東至少談妥下列事項，確認後再簽訂書面的租賃契約，才可以確保雙方的權益喔，新手租屋功課一定要做好！

租屋新手可以留意什麼？

如果你也是準備要租屋的新手，不管是房屋出租或是房屋簽約等事項，一定都要先有一定的了解後，再去看房會較好，像簽約對象、租金費用、權益規範等，不少租屋糾紛都是沒有事先仔細瀏覽，輕易相信房東的口頭約定，等到問題產生才發現自己權益受損。像是訂金、押金、租金這類，建議最好以白紙黑字寫清楚。

當你選好租屋的房子後，簽約時可以多留意一些注意事項，像是：
● 租金、租金繳交期間與租金調幅。
● 租賃期間與押金。
● 前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
● 搬入時間確定。
● 租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
● 要不要公證及提前解約之處理。

先想好你的需求再看房！

看房時，也可以先想想自己理想的房型，至少有一個雛形，未來在看房時，也可以比較快的過濾，租屋的外在環境，你可以多留意交通、安全或地區的便利性等等，像是租屋地點通常與工作或學校地點有關，需要評估交通時間及附近是否有停車位等。租屋環境則可以多留意通風採光是否良好、有無西曬，與隔壁棟是否距離太近，易造成安全隱私，隔間材質的品質是否良好，木板隔間隔音差，任何震動、聲音都無法阻絕，且發生火災時，燃燒速度快。

房東跟房東各留一份，千萬要自己保留一份確保權益。違約的罰則歸屬也要確定清楚，簽約時，不可以有「責任全歸房客」等包山包海的條款，否則房客事後才知道自己損失就來不及了！修繕的責任究竟歸屬，依法律規定，房屋的修繕責任屬於房東，簽約的時候千萬要跟房東協調好，否則住進去之後，有很多問題就麻煩了！

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現在很多小資族或學生都會在外租屋，在找房屋出租時也要了解你想住什麼房型，想要住在什麼地段等等，才能很快的看房，找到自己心中理想的房屋，過去新聞中也總是會看到不少出租的糾紛，建議租房子也還是要小心為佳！簽約時也要事前看清楚，了解房東及房客的權益，才不會遇到糾紛時，讓自己吃了虧！

找房屋出租前最好也對自己要怎麼樣的房子，有一個較明確的概念，想要怎樣的居住的環境，像是近學校或近市場？希望附近有大型公園或運動場？你想租多大的房子，想要三房或五房？想要有庭院或停車場？有沒有特別想租那一類型的房子，例如要租店面、還是一般住宅？要租新成屋或是中古屋？

明確了解自己的條件和需求，才可以更快的找到符合自己需求的房屋，也才可以篩選得更快！不會浪費太多時間在挑房型。

租屋處的環境，你可以多留意這些：
● 空間大小：若房東未提供權狀，則可用工具測量或目測，二個榻榻米大小或一張雙人床大小（3.24平方公尺）為一坪。家具是否能夠擺放等問題。
● 空間品質：

1. 通風採光是否良好、有無西曬，與隔壁棟是否距離太近，易造成安全隱私問題。
2. 隔間材質的品質是否良好，木板隔間隔音差，任何震動、聲音都無法阻絕，且發生火災時，燃燒速度快。輕隔間的材質大約有： 矽酸鈣板、水泥板、石膏板…等，矽酸鈣板材質隔音效果較佳，也有防火功能，因此成為大多數房東改變隔間所選擇的材質。
3. 若是頂樓加蓋的話，頂樓加蓋的特性為冬冷夏熱，容易造成身體不適，承租頂樓加蓋者，須有心理準備。

租屋前，一定也要先上幾個各大租屋平台的網站，去看看你自己心目中的理想房型，而且，在租賃契約中，一定還是有一些小細節需要注意，像是簽約對象、租金費用、權益規範等，不少租屋糾紛都是沒有事先仔細瀏覽，輕易相信房東的口頭約定，等到問題產生才發現自己權益受損。

像是訂金、押金、租金這類，建議最好以白紙黑字寫清楚。簽約一定都要確保自己的權益！否則在法庭上，你都會處於不利的劣勢。簽約時一定要留意以下事項：

● 契約一定要一式兩份！房東跟房東各留一份，千萬要自己保留一份確保權益。
● 修繕的責任究竟歸屬，依法律規定，房屋的修繕責任屬於房東，簽約的時候千萬要跟房東協調好，否則住進去之後，有很多問題就麻煩了！
● 違約的罰則歸屬也要確定清楚，簽約時，不可以有「責任全歸房客」等包山包海的條款，否則房客事後才知道自己損失就來不及了！

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