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房屋仲介這麼多該怎麼選?選房仲時該注意什麼事?

當你準備要開始規劃買房時,除了要面對的經濟評估與資金規劃外,還要多了解房屋仲介的挑選以及看房的注意事項等,買房是一件大功課,不但要好好評估自己的能力是否可以買房,更要好好挑選房仲,找對合作的房仲,才能讓自己事半功倍!

房屋仲介業者時,該留意哪些事項?

通常在選擇不動產仲介業者時,有幾個要點需要注意!最需要注意的就是業者是否合法,民國88年起政府公布「不動產經紀業管理條例」,緩衝三年期滿後正式開始實施,不動產仲介經紀業的證照化時代來臨,同時也規範了「人必歸業、業必歸會」的管理制度。

現在內政部地政司的網站,或者各縣市政府的地政單位的網站均可查詢到合法的不動產仲介經紀業者。除此之外,合法之不動產仲介經紀業者必須於營業處所之明顯處揭示張貼下列證照:

(一)公司執照或營利事業登記證(得用影本)。
(二)主管機關許可文件(得用影本)。
(三)不動產經紀人證書(得用影本)。
(四)公會會員證書(得用影本)。
(五)收取報酬標準及方式揭示於營業處明顯處。

未來如果想買房,除了查詢實價登錄和房價外,最重要的就是了解房仲還須提供什麼「服務」,購屋者清楚了解相關服務,也才能降低購屋的的損失風險,像市面上不少房仲業者,除提供「不動產專業諮詢服務」及「房市資訊」外,為保障交易之安全,住商不動產也特評選「優良特約地政士」,讓欲購屋者能安心選擇風評良好的物件。

注意!經常留意實價登陸資訊,才能掌握走勢!

如果你是想買房的人,平常除了要多注意實價登錄的資訊之外,也要多留意房市的走勢。信義房屋也表示,台北市交易量月增近12%,年增4.4%,新北市則是年增18.4%,桃園市則是交易量年增率與月增率都在1成以上,台中與高雄市因為短期內基期已高,加上房價有段明顯漲幅,因此交易量仍呈現年增表現,但月增率表現不如北部地區。

除此之外,也根據永慶房屋近一年實價登錄資料,觀察雙北市消費者預計購屋的熱門總價帶主要成交在那些行政區,其中,台北市成交總價1,000萬至2,000萬的購屋熱區落在內湖區、中山區及文山區,而新北市成交總價600萬至1,000萬的房屋多座落在中和區、新莊區及淡水區。且進一步觀察近一年實價登錄資料,排除2年內新屋交屋後,總價落在1,000萬至2,000萬之間的交易案件以「內湖區」最多,成交量有564件。

大家房屋
地址 : 台北市敦化南路二段267號3F之2
電話 : 02-2377-6030
傳真 : 02-2377-6033

延伸閱讀:討論:新手在台南買房,自備款要怎麼準備?又要怎麼挑房仲?
延伸閱讀:買屋找房子真的要找房仲比較好?自己評估房價不行嗎?

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實價登錄真的能參考嗎?選對房仲跟了解實價登錄的重要!

如果你也是買房新手的話,買房前也一定要先查實價登錄、各地區房價等基本資訊, 可以慢慢一邊確認自己適不適合買房,同時更熟悉的了解房市行情或是評估理想買房地區的房價,除了了解房市行情多看實價登錄外,現在房仲業者這麼多, 選擇適合自己的房仲也很重要!

房仲業者這麼多,我要怎麼選比較好?

現在房仲業者這麼多,有像是信義、永慶、中信房屋等不同的業者,建議未來如果想買房,除了查詢實價登錄和房價外,最重要的就是了解他們還須提供什麼「服務」,購屋者清楚了解相關服務,也才能降低購屋的的損失風險,像市面上不少房仲業者,除提供「不動產專業諮詢服務」及「房市資訊」外,為保障交易之安全,住商不動產也特評選「優良特約地政士」,讓欲購屋者能安心選擇風評良好的物件。

選擇不動產仲介業者時,有幾個要點需要注意!最需要注意的就是業者是否合法,民國88年起政府公布「不動產經紀業管理條例」,緩衝三年期滿後正式開始實施,不動產仲介經紀業的證照化時代來臨,同時也規範了「人必歸業、業必歸會」的管理制度。

選好房仲業者後,別忘了查詢實價登錄!

那在查詢實價登錄時,可以查詢結果「交易資料」的「交易明細」中,點入「建坪單價計算」的選項,即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物的面積作為除以總價的分母,並計算出單價,系統會即時將計算結果呈現於下方,使用者並且可比對「建坪單價試算結果」(總價÷勾選之面積)與「原建坪單價計算方式」(總價÷移轉登記總面積)兩者的差異。

另外,不少業者也都有提供實價登錄的服務,一般不熟悉房地產交易的消費者在計算交易單價時,會直覺的將總價與總面積相除,但總面積通常還包含車位或其他一般俗稱公設的「共同使用部分」,計算後的單價往往會造成失真,同時由於各建物型態的不同,消費者在不同交易案件間比較單價時,會因為總面積所包含的內容有所不同,而造成單價計算上的落差,消費者會缺乏共同一致的比較基礎。

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延伸閱讀:實價登錄2.0到底修了什麼內容?我要如何評估房市行情?
延伸閱讀:新手買房必看實價登錄!怎麼評估經濟能力?看看專家怎麼說!

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買房實價登錄查詢怎麼看?查不到實價登錄怎麼辦?

如果你也想要買房子、看房子之前,建議也都先可以了解要怎麼看實價登錄查詢,這樣也才可以找到最符合你需求的房屋物件,讓你買房也可以更順利!也可以多注意查詢實價登錄還可以多留意哪些欄位!

如何實價登錄查詢

很多人看實價登錄都會選擇在內政部查詢,或是上買屋網站、住宅評論網站等,了解各行情的資訊,如果你也是想買房的新手,多方看看、了解實價登錄或是了解房市行情,才能讓自己更熟悉房市找到好房!

實價登錄如何查詢?

當你進入內政部實價登錄網站時,可以先選擇【買賣查詢】後在下方選擇【縣市行政區、交易類型及交易期間】按下【搜尋】,下方即顯示符合搜尋條件的買賣列表,點擊列表中左側的【+】號即可展開該筆資料的詳細資訊,點選左側【進階條件】即可展開更多搜尋條件包含:路名、總價、單價、屋齡、面積、格局等。

其他實價登錄查詢注意事項:

為什麼部份案件車位價格是空白,單價結果是否有排除車位後再計算?

當你在做實價登錄查詢的時候,由於車位價格在登錄時非必填欄位所以查詢結果無車位價格是有的。如您查詢是建物+車位的標的,總價內即包含車位價格。那單價的計算就是(總價-車位)除以(總面積-車位面積)。您可以將滑鼠輕移到單價的欄位上,系統會出現該筆案件單價計算的提示算式。單價是每坪以萬元為單位。

住家或附近房屋有買賣,但實價登錄資訊都查詢不到?為什麼?

由於政府機關因就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料(約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料)。本系統揭露原則;資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊,故尚非所有成交案件均查詢得到資料。

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・延伸閱讀:實價登錄到底改變了什麼?一次了解實價登錄修法!
・延伸閱讀:想要避開買屋糾紛?先了解實價登錄跟簽約注意事項吧!

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社會住宅、國民住宅差在哪?我可以申請社會住宅嗎?

現在疫情情間,除了各種優惠與振興,政府提供的居住補助也不少,除了租屋補助外,還有像社會住宅也幫助了越來越多中低收用戶在居住上的保障,只租不賣的住宅居住方式,也間接保障了不少人的生活, 也減輕他們生活上的壓力及負擔,想申請社會住宅,也別忘了留意有哪些申請限制喔!

社會住宅、國民住宅和合宜住宅差在哪?

你知道社會住宅、合宜住宅、國民住宅有什麼差異嗎?

「社會住宅」則是強調「只租不售」以永續循環性的住宅型式提供有需求的民眾其短期或階段性的租屋需求,臺北市的社會住宅為例,青年及一般家戶最長6年,但具特殊情形或身分者,得延長為12年,這三種類型的住宅都存在著各自的優缺點,要選擇哪一種也是依個人的需求為主。

而「合宜住宅」則是為改善國宅建築品質不佳等問題所興建同為出售式住宅的一種,一般「國民住宅」是過去政府為因應整體房價上漲所興建低於市場行情的出售式住宅的一種。

另外,如果想申請社會住宅的話,也會有戶籍、就學、就業上的限制:須在本市設有戶籍或未在本市設籍但在本市就學、就業。一般家庭年所得限制:申請時財稅單位提供之家庭成員最近一年綜合所得稅各類所得資料清單在50%分位點(108年度為153萬元)以下且平均每人每月不得超過本市最低生活費標準之3.5倍(108年度為每月5萬8,030元)。

【各類社會住宅申請限制】

● 社宅簽約前已申請等候承租國宅、平價住宅或社會住宅者,須放棄候租(補)資格。
● 家庭成員均無位於本市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅。(2)家庭成員持有不動產現值總額應低於公告受理申請當年度本市中低收入戶家庭財產之不動產限額(即876萬元以下);但原住民保留地及道路用地之土地價值,不予採計。
● 社宅簽約前,已透過本府社會住宅包租代管計畫租賃房屋,需出具該計畫房屋之退租證明文件。

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延伸閱讀:我可以申請社會住宅嗎?10分鐘搞懂社會住宅的申請規範!
延伸閱讀:社會住宅申請規定有哪些?社會住宅申請資格報你知!

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【必看】租房要如何保障自己的權益?簽約一定要注意這些事!

你也曾經因為遇到惡房東,讓你在租房時吃虧嗎?常常聽到很多人遇到惡房東,卻又不知道該如何維護自己的權益,一開始在看房時,就要確定租屋的條件及合約,未來雙方才不會產生糾紛,也不會因為租屋問題摃上法院等等,想要保障自己的租屋權益,一定要注意這些事!

小心!租屋簽約先確定房東是不是同一人!

之前就也有聽說我朋友租房時有和房東起過糾紛,讓他後來租房也開始格外注意一些租屋的細節,他也說當他吃了一次虧之後,在簽約時也會特別留意,簽約的人是不是房東。通償租賃契約會載明出租人(甲方,房東)、承租人(乙方,房客)。簽約時可以要求查看房屋所有權狀或房屋稅單,確定房東就是擁有者,否則不小心遇到「假房東」,不但租房子沒租成,還損失押金和定金!

另外,簽定租約前應與房東至少談妥一些基本事項,像是搬入時間、租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費的繳交,以及要不要公證及提前解約之處理,還有最重要的租金及押金的繳交與調幅,以及水電與電話費等處理。

如果遇到房屋糾紛要怎麼處理?水電費要如何收才合理?

房東該如何收水電費才合理?

1.如果是整間房子出租的話,例如是整間公寓出租,可以將帳單給房客,讓房客自行繳納。
2.如果是套房出租的話,主要分為兩種形式,通常是以每度電費多少錢計算,水費另外收或是不計算水費;或是直接談好水電費總共收多少錢,以定額方式計算。

如果遇到租屋糾紛,該如何處理?

對大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序,無法制敵機先。本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志,為您解答實用度滿分的租屋爭議。學起來這3招,讓您租屋、出租免煩惱!

1.可考慮至住商不動產諮詢。
2.洽詢例如崔媽媽基金會,崔媽媽基金會有提供房屋租賃的法律服務。

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租屋要注意什麼才不會吃虧?房東該負哪些責任?

每次以為租到好房子,卻到最後才發現自己吃了虧?不論是租金不合理、房東部修繕家具、水電費超高等,提醒大家在租屋時,也要先瞭解自己的房屋租賃契約,如果簽約後,你才發現事情不對勁,通常就太遲了!也會容易變成租屋糾紛!簽定租約前應與房東至少談妥下列事項,確認後再簽訂書面的租賃契約,才可以確保雙方的權益!

租屋後才發現自己的房東不是房東?

在外租屋記得要先確認一件是,就是你的房東是不是本人!如果是遇到二房東轉租,也可以要求查看大房東與二房東的租屋契約,看看租期是否即將到期、是否有限制不得轉租。不然如果你租屋,卻遇到了一個根本不是房東的二房東,可不只是被坑錢那麼簡單的呀!

想要確保房東是否為同一人,最簡單的就是確認簽約,通償租賃契約會載明出租人(甲方,房東)、承租人(乙方,房客)。簽約時,可以要求查看房屋所有權狀或房屋稅單,確定房東就是擁有者,確定並非假房東。

【其他須注意的事項】:

● 搬入時間確定。
● 租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
● 要不要公證及提前解約之處理。
● 租金、租金繳交期間與租金調幅。
● 租賃期間與押金。
● 前期房客水電、瓦斯、電話之處理。

房東應負哪些責任?我該注意那些事情

除了確實了解你的房東是否為同一人外,記得房東的租賃責任及房屋維護也是很重要的,房屋的修繕責任等,有大部分的糾紛都是來自於跟房東的紛爭與合約,即使遇到惡房東,最後常常法院卻判房東勝訴,最主要的原因,就是因為租房的學生在簽約時,經常沒有仔細看契約內容,即使契約藏了很多不公平的條文,也沒被發現!不管是學生租屋或是在外租房子,一定都要確保自己的權益!否則在法庭上,你都會處於不利的劣勢。

另外在跟房東簽約時,違約的罰則歸屬也要確定清楚,簽約時,不可以有「責任全歸房客」等條款,否則房客事後才知道自己損失就來不及了!另外還有契約一定要一式兩份!房東跟房東各留一份,千萬要自己保留一份確保權益。修繕的責任究竟歸屬,依法律規定,房屋的修繕責任屬於房東,簽約的時候千萬要跟房東協調好,否則住進去之後,有很多問題就麻煩了!

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延伸閱讀:問,遇到租屋糾紛怎麼辦?房東不肯修繕家具有解嗎?
延伸閱讀:【請益】房屋出租要注意哪些事情,才不會容易產生糾紛?

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從瓷偶了解藝術美學與文化!1分鐘了解名瓷特展!

你曾經想過從器皿、瓷器或瓷偶中,不只可以了解藝術家的素養與美學,還可以窺見社會文化的發展嗎? 現在「明明白白 白瓷觀點.王俠軍」 特展,就邀請了研究社會學的劉教授,一覽文化社會、 文化政策、創新社會趨勢等方向,展覽對藝術家的人生階段做了一個完整的陳述,也看見台灣社會的發展歷程。

名瓷藝術與社會文化的火花

王俠軍的創作範圍廣而精深,從白瓷作品、瓷偶到器皿皆有涉略,劉教授認為展覽除了將王老師的白瓷作品進行了完整呈現,同時在王老師的私人物件區似乎看到了台灣4、5年級生的成長縮影,余光中的詩集代表著60年代所發生的中西論戰、鄉土文學論戰等,劉教授認為每一個國家或社會,都會有類似中西論戰的社會發展過程,社會的環境影響到藝術家的生命或著創作靈感,他以台灣社會舉例,從物質生活成長中大家開始思考在文化或精神上面的的提升。

回過頭來看對於身處解嚴後的言論自由,台灣社會環境的變遷,也造成當時青年的一些個性特質,當問到當時的青年與現代的青年是有什麼差異? 劉教授認為在早期這些藝術家及文化工作者都是靠著自學,以王老師為例,藝術家從各式各樣的人生階段及生活中尋找創作的靈感,”展覽中一方面看見王老師的藝術天分,同時從展覽中的模具展現作品的複雜性及製程的不確定性。

瓷器藝術中的思維與技法

台南之於王俠軍,正是一遍又一遍走一條別人沒有走過的路及胸懷,這是王俠軍的「情」「色」則是王俠軍從五彩繽紛的玻璃到純粹以形體表現的白瓷,這180度轉變的對比現象,「白」回應著王俠軍的生命歷程。 搭配空間巧妙安排「人文」、「工藝」、「科技」三個面向,探索工藝創作的多元發展,彷彿回溯白瓷所承載著的生命歷程記憶及創新思維:以「告白」解密創作者故事,敘事其從事工藝之心路歷程及作品特質。藉由「知白」解構創作者發想歷程及開發生產過程及技術創新,突破傳統工藝之材料、技法之思維。

同時融合科技以「留白」呈現工藝與科技互動展演,透過多媒體影像表現白瓷與光影之虛實呼應。最後的「讀白」透過閱讀探索瓷器脈絡,了解瓷器發展與焰變歷程,獨留參展者與書本之對話,讓我們的思緒留一點白。

八方新氣
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工藝名瓷的技藝與挑戰,承載藝術與文化的設計思維

好的文化素養,從一個人的所見與所學便能感受到,而好的藝術涵養,便能從藝術作品中窺見,不管是工藝、器皿、名瓷或家具, 創意是帶著人性求新求變的探索趣味,帶著都會或時代的玩味特質,帶著地方或民族風味特徵的人文個性和現代生活嚐鮮的創意元素 !

承載藝術與文化的瓷

充滿藝術趣味的名瓷或器皿,都會承載著藝術家的涵養與美學,像八方新氣的美學,即是桌上劇場的概念,期許為桌面設計出有特質的好演員,讓人人都轉身為生活的導演,在飲用間能編排不同的戲碼、感染不同的情懷,藉這些演員視覺的身段和與其互動的觸覺反應,放大感動,增進敏感,而能感覺如金色液態的莊嚴、解讀茶香浪漫的情懷、推理咖啡濃烈的動機等情境。

這些藝術家、創作者或文化工作者,都要自行去學習所有的資訊,去吸收養分。去尋找屬於自己的東西、唱自己的歌、拍自己的電影,又希望能跟世界的文化藝術接軌扣緊,先與自己連結創作後,再與世界連結讓更多人了解你的創作。

來自歷史與文化的設計思維

有了視覺(造型、氣質)、觸覺(功能、品質)的大變動,首先一改渾圓柔美的通俗形式和傳統一般的使用功能,發展一批線條精準分明、結構俐落有致,帶有都會自信和自覺意象的造型,同時在操作使用功能的處理上也讓它帶有使人好奇而想一試的趣味,這些來自歷史、習俗、文化的強力導引所形成的時代符碼期許藉身心的感悟而物我相知人我相惜,最終它們要開啟感官、心智的敏感帶,促進我們懂得享受儀式般珍惜時光的富足,懂得品味空間芬芳時光甜美的雋永細節。

一聯串緊密的因果,正是物件悄悄地帶動改變生活風範的邏輯,也正是文化創意產業產品開發設計的根本思維;如此或許可以讓傳統產業做屬於時代對的東西–它是進化,也是文化。 

八方新氣
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首購族如何跟房屋仲介應對?買房試算、簽約眉角一次告訴你!

通常第一此買房的首購族,都會不太瞭解第一次買屋需要注意哪些事情,要如何跟房屋仲介應對?看房要怎麼看?簽約又要怎麼簽才好,這些小細節都是買房人要考慮的功課,如果你想買屋,那你就應該好好的觀察房屋的市場行情跟動向,也要做好房貸試算與資金規劃,未來才不會被買房的壓力壓垮!

新手買屋千萬要留意房屋簽約!

當你再跟房屋仲介應對看房買房實,一定要留意簽約!通常為確保交易及過戶安全,許多不動產業者也提供由總部嚴格篩選之特約地政士為您服務,為保障權益,請使用制式契約書,並承作「買賣價金履約保證制度」。基本可以去了解房屋是否仍有租約存在,以免因買賣不破租賃原則,導致無法交屋,契約書上的標的物門牌應與所欲購買之房屋相同,並確認賣方與登記所有權人為同一人,若代表簽約者為代理人,應附所有權人之授權書,同時簽約交屋時,也要與經手人詳訂交屋日期,確實了解這一些詳細資料,才不會再買房時踩到地雷或被坑!

另外,買屋時懂得避免買到瑕疵屋就是很重要的一部份了。記得自己在看房時,就也要多看、多問。瑕疵屋可能像是房屋有風水瑕疵、開窗看見福地或電塔、房間太小、採光差的房子等等,這些房子的小缺失在自己購屋的當下可能不以為意,但是當你要賣這間房子的時候,就成為買家狠狠殺價的理由了。建議買屋時,最好確保屋主是本人,可以自行去調閱「建物登記謄本」,確認賣屋者就是屋主本人。屋主自售的另一個風險,就是一旦發現看屋時未發現的問題,無法提供售後服務!

買屋前先算好你的購屋能力!

首購族在第一次買屋時,也一定要先計算好自己的個人經濟能力。那我朋友就說,通常買屋要決定準備多少錢,也要考量到自己是要買中古屋,還是預售屋的部份。他分享雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長,看似可以減輕購屋人的負擔,但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上,加上付款時間係依工程進度支付,購屋人無法預期真正的付款時間,所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。

現在房屋貸款的管道也很多種,一般銀行、郵局、農會、壽險公司等也都可以申請,而且公營銀行通常配合政策,優惠貸款額較高,利率相對低,但貸款成數也較低。如果是與借款人有往來的銀行,可以洽詢該銀行貸款,如果與銀行往來正常,有機會取得不錯的貸款條件。也可以向壽險公司辦理貸款,如果為該公司的保戶,有機會獲得有利的利率。

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新手買屋人要如何試算房貸?房貸公式一次告訴你!

你也是今年準備買屋的購屋人嗎?想要買屋一定就要做好事前規劃與資金運用試算!在購屋前懂得抓在購屋上預算以及先做房屋貸款試算,查詢房價行情都是很重要的買屋準備,各大房仲網站也都有提供成交資料可供查詢,畢竟買房也是一筆不小的花費,想買房都要跟家人、伴侶做好溝通,做好準備與規劃,才能安心買到理想的好房!

房貸要怎麼試算?除了房貸還要考慮什麼預算?

如果你也準備買屋,一開始一定要好好評估房貸,現在房屋貸款的管道也很多種,一般銀行、郵局、農會、壽險公司等也都可以申請,而且公營銀行通常配合政策,優惠貸款額較高,利率相對低,但貸款成數也較低。如果是與借款人有往來的銀行,可以洽詢該銀行貸款,如果與銀行往來正常,有機會取得不錯的貸款條件。也可以向壽險公司辦理貸款,如果為該公司的保戶,有機會獲得有利的利率。那下面也分享一個很好用的房屋貸款試算公式,讓你買房也可以更有概念。

通常頭期款估算方式是以欲購買房屋總價的20%-40%為頭期款準備金額,而實際上則會依銀行貸款成數多寡直接影響頭期款的占比。還有一個很容易被首購族忽略的,雖然第一次買房的房屋貸款試算很重要,不過記得裝潢費也要計算進去!不同房屋種類所需裝潢的範圍也有一定程度差異,如新成屋因建商基本都有提供廚房、衛浴設備,且水電管線及隔間也不需變更,因此需準備的裝潢費用也最少。

想買屋?先來試算你的購屋能力!

如果想計算自己購屋後的房屋貸款試算的話,不妨可以多透過網路上許多的房屋貸款試算工具喔!房貸計算是以貸款總金額、貸款利率、貸款年限及寬限期綜合計算出來,您可諮詢銀行房貸相關人員或透過網路貸款試算工具幫您計算。通常可貸款房屋總價的70~80%,剩下的則是頭期款,所以要的頭期款需要準備20~30%,另外可預估房屋總價的10%,支付裝潢費與其他費用。

快速計算個人購屋能力公式:
自備款÷(1-貸款成數)=可購買房價
可購買房價-自備款=貸款金額
(貸款金額I房貸利率)÷12=月利息負擔(寬限期每月負擔)

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延伸閱讀:新手買房要怎麼規劃頭期款?要怎麼估算頭期款才好?
延伸閱讀:實價登錄到底改變了什麼?一次了解實價登錄修法!