分類: 房地產觀點

在房屋買賣的交易中，房地合一稅為性質屬交易稅，有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，房地合一稅試算的方法也都不一樣，這裡也帶你一次看懂新舊制之間的差異 ，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。

總括來說房地合一稅試算與房地交易舊制差異最大一點為需舊房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。 搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

房地合一稅2.0是什麼？申報文件需要什麼？

目前新版的房地合一稅2.0，則是新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。再加上，原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。

申報文件、申報準備的文件為包含：

– 申報書
– 買賣交易契約書影本
– 想抵扣的費用證明相關文件

房地合一稅2.0申報時間點包含：

– 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

買房的訂金與斡旋金是什麼？

買房還有很重要的一點就是搞清楚定金、訂金及斡旋金的差異了，下面也針對這三種不同的預付方式，來做一個詳細的說明！定金為規範於民法中的法律用詞，效果為收取後即推定「契約成立」，也就是事後任一方反悔都需負違約責任。

假設是購屋過程中買方反悔，定金將被沒收，如果賣方反悔，也須負擔一定賠償。斡旋金制度並無法律明文規定，原來是因應有鑒於購屋牽涉龐大金額，由房仲業者與消費者雙方協議的契約，因此如果發生爭議，仍必須透過正規司法判決途徑解決。

哪一種預付方式比較好，也是沒有好與壞的分別，購屋者可依實際購屋條件與需求做調整，一般來說如果是較積極型的購屋者，適合效果較強的定金型，如喜歡有緩衝多方考量的買方則建議多善用斡旋金的方式進行。

最重要的是建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，充分了解自己的權利義務跟條件優勢，再決定規劃決定合適的購屋預備金。

買房新手在台東買房前功課做了沒！首購族準備要買房時總是會面臨許多疑問，不只要評估自身的購屋能力，房貸、房屋稅、裝潢費等都是要考量的因素！如果你是買房的新手，建議你也要先瞭解自己的購屋能力，一般可申請房貸的管道：銀行、郵局、農會、壽險公司等。公營銀行通常配合政策，優惠貸款額較高，利率相對低，但貸款成數也較低。

買房前你評估過自己的房貸能力了嗎？

如果想在台東買房，壓力雖然會比台北小一些，但是首要考慮的一樣都是貸款問題，有些銀行的房貸利率前兩年較低，第三年起開始提升利率；另一種則是固定利率，在貸款期間統一以固定利率計算。借款人需要評估自身財務與還款能力，挑選合適的利率模式。房貸還款一般需要幾十年的時間，需要慎選貸款的銀行，挑選商譽佳、服務好的銀行。

在房屋貸款條件、申請、準備文件方面，銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價。且銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素決定貸款案件的准駁與否。並與銀行簽訂借款契約，會幫借款人辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶。

房貸的購屋能力如何試算？還款能力如何評估？

而在還款能力方面，一般而言認為貸款越多越好，可以減少資金的壓力，但是貸款越多，相對利息也會越高。需要先評估個人財力與還款能力，每月房貸金額最好不超過收入的30%，避免有沉重的資金壓力。一般房仲業者通常也可以協助買方辦理貸款，由於房仲時常與銀行往來，有機會取得較有利的貸款條件。如有需要的買方，可與住商不動產買屋，並詢問貸款事宜。

如果想計算自己購屋後的房屋貸款試算的話，不妨可以多透過網路上許多的房屋貸款試算工具喔！房貸計算是以貸款總金額、貸款利率、貸款年限及寬限期綜合計算出來，您可諮詢銀行房貸相關人員或透過網路貸款試算工具幫您計算。通常可貸款房屋總價的70~80%，剩下的則是頭期款，所以要的頭期款需要準備20~30%，另外可預估房屋總價的10%，支付裝潢費與其他費用。

想要在台中買房，首購族你真的了解買房要負擔哪些事情了嗎？想買房沒做好事前功課可不行！對於不少年輕人來說，買房勢必也會需要申請房屋貸款的部分，但是貸款分成了固定型、指數型及理財型的各式不同的房屋貸款種類，究竟該如何挑選，才能挑選到最符合自己需求的房屋貸款呢？

指數型房貸跟固定型房貸差在哪？

不論你在台中買房的規劃是想申請辦理指數型房貸、理財型房貸還是固定型房貸，接著就要正式開始跑房貸流程中最關鍵的申貸審核程序，銀行在房貸上也會分別看「人」跟「房子」 ！

銀行會調閱你的聯徵紀錄以了解你個人的信用評分，而房子則是主要看購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，大部分銀行都會到實地勘查或室內拍照，作為放款審核的依據。銀行會以綜合上述條件整體評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期。

．指數型房貸：

這類型的房貸是指選擇指數型房貸可以選擇每月、每季或是每年調整定儲利率指數，因此指數型房貸的利率基礎會順應市場變化。優點是利率透明、公開。其中定儲利率指數，會隨著市場變動而調整。利率會更透明、更貼近市場狀況。而缺點則是有些方案會有提前還款違約金。如果有「限制清償期間」條款如有限制清償期間內提前還款需要付違約金。

・固定型房貸：

那另一種固定型房貸，則是特色是每月繳交固定的房貸本息，貸款民眾可避免央行升息的風險。銀行也會調高利率以及增加手續費（比起指數型房貸，固定型房貸的利率可能會高 2%以上。）這類型房貸的優點是利率固定，以及可免去升息風險。

房屋貸款的條件有哪些？要怎麼評估自身能力？

注意當你想選擇房屋貸款條件的話，要知道有些銀行的房貸利率前兩年較低，第三年起開始提升利率；另一種則是固定利率，在貸款期間統一以固定利率計算。借款人需要評估自身財務與還款能力，挑選合適的利率模式。在挑選銀行方面，房貸還款一般需要幾十年的時間，需要慎選貸款的銀行，挑選商譽佳、服務好的銀行。

當你要還款時，一般而言認為貸款越多越好，可以減少資金的壓力，但是貸款越多，相對利息也會越高。需要先評估個人財力與還款能力，每月房貸金額最好不超過收入的30%，避免有沉重的資金壓力。

你是不是也有在外遇到不好的租屋經驗呢？ 現在買房困難，租房時難免都會遇到一些糾紛，不管是因為租金、家具或是違約等，當你租屋跟房東產生衝突時，千萬要記得留意基本的權益保障！才不會吃大虧或是衍生更多問題！

房東決定租金時，要怎麼制訂？

透過市場調查從各大網站、租屋社團，查類似條件的物件如何訂定租金。例如：相同的地區、差不多的坪數、一樣是電梯大樓，是否有附家電。參考這些物件的所設定的租金，不要太低於平均行情，避免少賺；也不要過高，避免乏人問津。

另外，若是租屋的水電費的話， 如果是整間房子出租的話，例如是整間公寓出租，可以將帳單給房客，讓房客自行繳納。如果是套房出租的話，主要分為兩種形式，通常是以每度電費多少錢計算，水費另外收或是不計算水費；或是直接談好水電費總共收多少錢，以定額方式計算。 最後建議制定租金時，也要考慮是否包含管理費、清潔費、網路第四台等，或是房客自行支付等等。

如果遇到租屋糾紛，該如何應對？

現在也不少租屋人或房東，也會容易遇到租屋糾紛或衝突，如果你真的有遇到租屋糾紛，可以到住商不動產諮詢，或是諮詢像崔媽媽基金會等法律服務，大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序，無法制敵機先，以下分享一些應對方法與法律條文供參考！

如果租屋的租約未到，但是房東卻藉故要求提前搬家，根據民法四二五條之一：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法這條規定，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，即使房東出售房子，房客承租房子權益仍不會受損。

另外有兩種情況例外，一種是未經公證的租賃契約，契約期限超過五年，另一種是未訂期限的租約。如果房東因售屋要求房客提前搬走，而契約中未載明提前解約條文，房東、房客兩方可協商出合意的解約方案，通常是由房東賠償房客一些錢；至於賠償金額多寡，這部份民法無相關規定，只要房東、房客談攏即可。

住商不動產
地址:台北市敦化南路二段267號3F之2
電話:02-2736-5500
傳真:02-2738-9602

・延伸閱讀：租房子遇到糾紛怎麼辦？房東應該要提供家具嗎？
・延伸閱讀：月薪3萬在外租屋，租金應該要多少才合理？押金要幾個月？

你知道遺產稅的免稅額是多少嗎？在申報遺產稅時，你知道要注意到什麼嗎？如果你也會面臨遺產免稅額的問題，都可以先來看看簡單的介紹吧！根據財政部公告2021年遺產稅的相關規定，基本上免稅額為1200萬元。根據每一個人的身份不同，遺產稅免稅額的扣除額也會不相同！

遺產免稅額金額是多少？

● 父母：扣除額每人123萬元
● 配偶：扣除額493萬元
● 受被繼承人扶養之親屬/受被繼承人扶養之兄弟姊妹/祖父母：扣除額每人50萬元。
● 兄弟姊妹中有未滿20歲：得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元
● 直系血親卑親屬：扣除額每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元
● 重度以上身心障礙：特別扣除額每人618萬元

遺產稅可以如何支付？

● 存款繳納遺產稅

遺產稅納稅義務人收到遺產稅核定通知書及繳款書後，應在繳納期限前至代收稅款之金融機構繳納；如繳納稅款確有困難，得於繳納期限內，由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人之應繼分合計逾三分之二之同意向國稅局提出申請，以被繼承人存放於金融機構之存款繳納遺產稅；惟申請移轉之金額，不得大於該筆稅款之應納稅額。

另外，如果遺產稅的納稅義務人繳納款項有困難的話，也可以在遺產稅繳納期間內提出申請，由被繼承人的存款進行遺產稅繳納。由繼承人向國稅局提出申請後，經國稅局審核通過後，繼承人向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅。如此一來就不會造成繼承人的負擔。

● 分期繳納遺產稅

如遺產稅需要繳交30萬以上，納稅人無法一次繳納現金時，可在期限內，向稽徵機關申請分18期以內繳納，每期間隔以不超過2個月為限。申請分期繳納者，必須加計分期利息，利息是依照郵政儲金一年期定期固定利率，分別加計利息。 分期繳納遺產稅會被加收利息，如果其中有一期無法支付，稽徵機關會一次發單通知補繳尚未繳清的稅款，並且還要依照規定收取利息。

遺產稅調漲前後稅率差別是什麼？

目前遺產稅免稅額在前、後稅率差異也不同，目前國內的遺產稅、贈與稅在扣除相關免稅額之後的淨額，都是採取「10%」的單一稅率，遺產稅的免稅額是每位被繼承者1,200萬元、每位贈與者220萬元。

如果按照目前財政部提出的提高遺產、贈與稅率來計算，遺產淨額在5,000萬元以下的遺產稅率維持10%，超過5,000萬元、低於1億元的遺產稅率就提高到15%；1億元以上的遺產稅率則是20%，等於繳給政府的遺產稅金會提高到1倍。

至於贈與稅的部分，扣掉220萬元的免稅額之後的贈與淨額若是在5,000萬元以下，稅率仍然是10%；超過5,000萬元、低於1億元的贈與稅率就提高到15%；贈與淨額在1億元以上的稅率就倍數增加到20%。

舉遺產稅的例子來說，某甲往生前留有價值2,000萬元的房地產給他的配偶，而遺產稅計算公式如下： 遺產稅＝遺產淨額 × 10%遺產稅率； 遺產淨額＝遺產總額－免稅額－扣除額； 這個遺產扣除額的項目繁多，例如喪葬費有123萬元可以扣除。

住商不動產
地址:台北市敦化南路二段267號3F之2
電話:02-2736-5500
傳真:02-2738-9602

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你也是正準備出手買屋的首購族嗎？當你要買屋時，到底要做那些功課，又要怎麼計算買屋的裝潢費呢？別擔心！不管是買屋優惠、買屋挑選或裝潢費評估，都一次跟你分享！讓首購族也能馬上依據自己的狀況，選出最合適的好屋！

裝潢費要如何評估計算？

當你準備第一次要買屋時，除了要注意簽約及房貸的經濟試算，買屋後的裝潢也別忘了考慮進去！買屋的房屋裝潢預算和裝潢貸款又要怎麼計算？又是可以貸款的嗎？

要注意裝潢費用常是購屋族遺漏或是低估的部分，但裝潢的好壞與日後居住及生活品質有很直接的關係，因次建議在裝潢預算估算上多思考或與同住者溝通討論。

比較特別的是房屋種類所需裝潢的範圍也有一定程度差異，如新成屋因建商基本都有提供廚房、衛浴設備，且水電管線及隔間也不需變更，因此需準備的裝潢費用也最少。

若是中古屋或老屋翻新可能就會需變更格局、廚房、衛浴設備更新、管線更換甚至天花板也需更換重作需準備的施工費較高。最後像是家電、家具、軟裝潢類也是常被忽略或是發現預算不足無法添購完整，提醒購屋族在抓整體預算時多留意這部分。

中古屋跟預售屋差別在哪裡？

另外，不少人一開始買房時，都會猶豫到底要買中古屋好還是買預售屋好，其實這兩種房型都各有優、缺點，預售屋以分期付款來償還貸款，還款的的壓力較輕，適合手中資金不足的購屋族，不過其總價會比成屋貴至少一成以上，中古屋有成屋可看，只要看屋時掌握要點，屋況一清二楚，但缺點是房子較舊，有時需視狀況再作整修。

買屋人還是要看自己適合什麼樣的購屋需求，並同時衡量自己的經濟狀況，才能比較較準確的選到適合自己的房屋哦！買屋除了要先瞭解各個地區的房屋物件行情之外，也可以瞭解在買屋時，自己有哪些買房的優惠利率可以申請，像銀行也會針對特殊客戶給予優惠，買房優惠大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

大家房屋
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