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台東買房壓力比較輕?你評估過自己的房貸能力了嗎?

買房新手在台東買房前功課做了沒!首購族準備要買房時總是會面臨許多疑問,不只要評估自身的購屋能力,房貸、房屋稅、裝潢費等都是要考量的因素!如果你是買房的新手,建議你也要先瞭解自己的購屋能力,一般可申請房貸的管道:銀行、郵局、農會、壽險公司等。公營銀行通常配合政策,優惠貸款額較高,利率相對低,但貸款成數也較低。

買房前你評估過自己的房貸能力了嗎?

如果想在台東買房,壓力雖然會比台北小一些,但是首要考慮的一樣都是貸款問題,有些銀行的房貸利率前兩年較低,第三年起開始提升利率;另一種則是固定利率,在貸款期間統一以固定利率計算。借款人需要評估自身財務與還款能力,挑選合適的利率模式。房貸還款一般需要幾十年的時間,需要慎選貸款的銀行,挑選商譽佳、服務好的銀行。

在房屋貸款條件、申請、準備文件方面,銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價。且銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素決定貸款案件的准駁與否。並與銀行簽訂借款契約,會幫借款人辦理開戶手續,作為日後撥款及繳款時的帳戶。

房貸的購屋能力如何試算?還款能力如何評估?

而在還款能力方面,一般而言認為貸款越多越好,可以減少資金的壓力,但是貸款越多,相對利息也會越高。需要先評估個人財力與還款能力,每月房貸金額最好不超過收入的30%,避免有沉重的資金壓力。一般房仲業者通常也可以協助買方辦理貸款,由於房仲時常與銀行往來,有機會取得較有利的貸款條件。如有需要的買方,可與住商不動產買屋,並詢問貸款事宜。

如果想計算自己購屋後的房屋貸款試算的話,不妨可以多透過網路上許多的房屋貸款試算工具喔!房貸計算是以貸款總金額、貸款利率、貸款年限及寬限期綜合計算出來,您可諮詢銀行房貸相關人員或透過網路貸款試算工具幫您計算。通常可貸款房屋總價的70~80%,剩下的則是頭期款,所以要的頭期款需要準備20~30%,另外可預估房屋總價的10%,支付裝潢費與其他費用。

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想在台中買房看過來!指數型房貸&固定型房貸比一比!

想要在台中買房,首購族你真的了解買房要負擔哪些事情了嗎?想買房沒做好事前功課可不行!對於不少年輕人來說,買房勢必也會需要申請房屋貸款的部分,但是貸款分成了固定型、指數型及理財型的各式不同的房屋貸款種類,究竟該如何挑選,才能挑選到最符合自己需求的房屋貸款呢?

台中買房

指數型房貸跟固定型房貸差在哪?

不論你在台中買房的規劃是想申請辦理指數型房貸、理財型房貸還是固定型房貸,接著就要正式開始跑房貸流程中最關鍵的申貸審核程序,銀行在房貸上也會分別看「人」跟「房子」 !

銀行會調閱你的聯徵紀錄以了解你個人的信用評分,而房子則是主要看購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估,大部分銀行都會到實地勘查或室內拍照,作為放款審核的依據。銀行會以綜合上述條件整體評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期。

.指數型房貸:

這類型的房貸是指選擇指數型房貸可以選擇每月、每季或是每年調整定儲利率指數,因此指數型房貸的利率基礎會順應市場變化。優點是利率透明、公開。其中定儲利率指數,會隨著市場變動而調整。利率會更透明、更貼近市場狀況。而缺點則是有些方案會有提前還款違約金。如果有「限制清償期間」條款如有限制清償期間內提前還款需要付違約金。

・固定型房貸:

那另一種固定型房貸,則是特色是每月繳交固定的房貸本息,貸款民眾可避免央行升息的風險。銀行也會調高利率以及增加手續費(比起指數型房貸,固定型房貸的利率可能會高 2%以上。)這類型房貸的優點是利率固定,以及可免去升息風險。

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房屋貸款的條件有哪些?要怎麼評估自身能力?

注意當你想選擇房屋貸款條件的話,要知道有些銀行的房貸利率前兩年較低,第三年起開始提升利率;另一種則是固定利率,在貸款期間統一以固定利率計算。借款人需要評估自身財務與還款能力,挑選合適的利率模式。在挑選銀行方面,房貸還款一般需要幾十年的時間,需要慎選貸款的銀行,挑選商譽佳、服務好的銀行。

當你要還款時,一般而言認為貸款越多越好,可以減少資金的壓力,但是貸款越多,相對利息也會越高。需要先評估個人財力與還款能力,每月房貸金額最好不超過收入的30%,避免有沉重的資金壓力。

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滲透測試對資訊安全有幫助嗎?可以降低被駭的可能嗎?

現在網路事業越來越發達,想要投入網路事業的人也越來越多,也越來越多人重視資訊安全,企業內部也會開始導入滲透測試,來防範駭客的攻擊, 滲透測試也是一種以驗證保護的機制,以模擬駭客司為來檢視企業內部被侵入後的損失。

滲透測試

滲透測試是什麼?

想要防駭客的攻擊,就要了解什麼是滲透測試! 滲透測試是以駭客的觀點、技術、工具對目標系統仿照駭客的攻擊手法,在有限的時間內,找出系統的弱點或漏洞,嘗試取得系統、程式功能或機敏資料的存取權限。

滲透測試主要有3種方式,分別是:
● 安全機制驗證
● 人工進行滲透
● 單純工具掃描

滲透測試也是以完全模擬駭客入侵的手法與情境,更深入的替企業找到盲點及問題,並搭配人工作業來研發工具,可以更快速的找到網路中的弱點與漏洞,來更完整的幫企業檢視資訊的安全性。

滲透測試

後滲透測試又是什麼?

那所謂的後滲透測試是一種模擬駭客入侵企業後,對網域控制站及網域內其他使用者端點發動攻擊行為,透過模擬入侵來找到企業在網路資訊安全性是否足夠,並找出Authentication驗證的問題,測試企業是否裝載OTP及實體憑證,將企業的網路安全架構設計達到最佳的安全性,避免駭客的攻擊入侵。

之所以推薦許多中小企業可以做後滲透測試,也是因為後滲透測試可以有許多優勢,來找出企業網站的盲點,可以延續原本企業對於駭客攻擊測試的策略,可以協助補上地圖的最後一個缺口,且相較於紅隊演練也可以降低人數及成本,也可以找出Authentication的驗證問題,找出使用者喜歡儲存密碼,以及企業未導入OTP或是實體憑證的問題部份。

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・延伸閱讀:什麼是原碼檢測?來聽行家分析資安檢測的重要性!
・延伸閱讀:5分鐘了解駭客思維!從駭客論壇拆解駭客攻擊!

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內容傳遞網路是什麼?可以讓我免於DDOS攻擊嗎?

經營網路事業,你也想加強你的網站安全性嗎? 我想應該多數企業都了解網路資安是多麼重要! 而想要加強網路資安,就一定不能不提內容傳遞網路!所謂的內容傳遞網路是CDN網路的一種,可以增加您網站的運行時間。當網站越能正常運作,讓使用者能快速進入網站,便越能帶動您的事業目標前行。

內容傳遞網路是什麼?

內容傳遞網路 (Content Delivery Network, CDN) 是一種網路傳輸的快取機制,會根據用戶的所在位置,自動選擇最近的伺服器節點,快速傳遞影音、圖片、應用程式等檔案,能提高網路存取效率,大幅節省連線時間。

針對經常會出現停機一問題,通常最常見的大概不外乎就是這兩種,第一個就是內容傳遞網路的問題,內容傳遞網路(CDN)對企業網站而言具有許多利益。他們提供的內容更接近全球使用者,有助於防止過度使用原點伺服器,並提供例如協助加速網站效能的快取功能的特性。此外,CDN提供許多安全性功能,有助於保護站台免於惡意流量攻擊。

遇到DDOS攻擊怎麼辦?

如果想要免於DDoS攻擊這類威脅的選擇,即運用內容傳遞網路(CDN)服務。CDN服務將網頁複本儲存在全球資料中心。接下來,一套CDN從地理位置上最近的資料中心將網站內容提供予網站訪客。由於網站內容儲存於多處,如果發生DDoS攻擊,網站流量會自動切換至不同資料中心,因此能保護運作時間不受波及。透過妥善設置CDN,網站能受到保護而免於常見的安全性威脅,包括疆屍網路濫用、DDoS攻擊和資料外洩。

對企業網站而言具有許多利益。他們提供的內容更接近全球使用者,有助於防止過度使用原點伺服器,並提供例如協助加速網站效能的快取功能的特性。

此外,CDN提供許多安全性功能,有助於保護站台免於惡意流量攻擊。大多數公司仰賴單一CDN供應商,而CDN可能也確實會遇到停機。 CDN 停機 便導致訂閱用戶的網站隨之停機 。例如Cloudfare在2019年7月發生的停機事件,說明了運用單一CDN方式的弱點。

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・延伸閱讀:網站停機怎麼辦?了解內容傳遞網路避免你的網站停機!
・延伸閱讀:網站效能優化第一步!先降低你的網站停機頻率及跳出率!

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房地產買賣要注意什麼?斡旋金跟稅額又要如何計算?

你也是準備為買房做打算的首購族嗎?當你準備要買房時,一定也會關注許多房地產的市場動態,在不動產買賣的過程中,也要與經紀業者來簽立契約,另外除了買房的資金外,建議未來買房的稅額等也要計算進去,才會知道自己是否可以負擔買房哦!

房地產

遇到房地產糾紛怎麼辦?簽約斡旋金又是什麼?

很多第一次買房的民眾,我想都會想避免任何房地產糾紛的產生,因此要特別注意如果不希望任何斡旋金帶來額外的糾紛,建議消費者,無論簽立何種契約書,務必詳細審閱契約內容,並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說,並充分去了解自己的權利以及義務,再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

買房最重要的就是委託斡旋議價的期間,意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限,通常為3-7天不等,逾此期限,若就買賣價金雙方無法達成合意時,則斡旋金契約當然 失效。

若在此期間,買方有其他事由需要中止時,在賣方還未簽收該斡旋金時,買方亦可透過契約約定之方式,來通知中止斡旋,此時不動產經紀業者應 將斡旋金全數無息返還予買方。

房地產

房屋遺產稅要怎麼計算?免稅額又是多少?

注意如果房屋為遺產的話,則是需要注意遺產稅該如何計算喔!根據財政部公告2021年遺產稅的相關規定,基本上免稅額為1200萬元。在支付遺產稅部份,可以存款繳納遺產稅的方式,遺產稅納稅義務人收到遺產稅核定通知書及繳款書後,應在繳納期限前至代收稅款之金融機構繳納。

如繳納稅款確有困難,得於繳納期限內,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人之應繼分合計逾三分之二之同意向國稅局提出申請,以被繼承人存放於金融機構之存款繳納遺產稅;惟申請移轉之金額,不得大於該筆稅款之應納稅額。

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延伸閱讀:【提問】遺產免稅額的金額有多少?前後稅率差別是什麼?
延伸閱讀:【提問】首次買屋裝潢費要怎麼抓?預售屋跟中古屋有差嗎?

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房地合一稅2.0是什麼?新制舊制差別比一比!

你知道房地合一稅是什麼嗎?所謂的房地合一稅,性質就屬於交易稅,只要有出售房地才須進行申報,有獲利得進一步繳稅,只要於2016年後取得之房地,出售時均得適用本稅制規定。很多人也會好奇,如果有經手房屋買賣的部份,又要如何知道自己的房地合一稅有多少呢?

房地合一稅

房地合一稅是什麼?要如何申報?

房地合一稅計算是在2016 年後才正式施行,因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。在需要準備的文件上,則要有申報書、買賣交易契約書影本以及想抵扣的費用證明相關文件,各申報房屋交易稅的時間也會不一樣。

● 各申報時間:
– 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
– 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
– 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

房地合一稅

房地合一稅新舊制有什麼差異嗎?

另外原本舊版規定出售房地稅率一律課20%,今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。而新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅,藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

舊版的原持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。將預售屋納入課徵對象:持有5年內出售都得適用重稅,以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下,幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。

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・延伸閱讀:【房地合一稅懶人包】房地合一稅如何申請?新舊制差別在哪?
・延伸閱讀:什麼是房地合一稅?新制跟舊制有什麼不同嗎?

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租屋租約還沒到期,房東卻要我搬走要怎麼辦?

你是不是也有在外遇到不好的租屋經驗呢? 現在買房困難,租房時難免都會遇到一些糾紛,不管是因為租金、家具或是違約等,當你租屋跟房東產生衝突時,千萬要記得留意基本的權益保障!才不會吃大虧或是衍生更多問題!

租屋

房東決定租金時,要怎麼制訂?

透過市場調查從各大網站、租屋社團,查類似條件的物件如何訂定租金。例如:相同的地區、差不多的坪數、一樣是電梯大樓,是否有附家電。參考這些物件的所設定的租金,不要太低於平均行情,避免少賺;也不要過高,避免乏人問津。

另外,若是租屋的水電費的話, 如果是整間房子出租的話,例如是整間公寓出租,可以將帳單給房客,讓房客自行繳納。如果是套房出租的話,主要分為兩種形式,通常是以每度電費多少錢計算,水費另外收或是不計算水費;或是直接談好水電費總共收多少錢,以定額方式計算。 最後建議制定租金時,也要考慮是否包含管理費、清潔費、網路第四台等,或是房客自行支付等等。

租屋

如果遇到租屋糾紛,該如何應對?

現在也不少租屋人或房東,也會容易遇到租屋糾紛或衝突,如果你真的有遇到租屋糾紛,可以到住商不動產諮詢,或是諮詢像崔媽媽基金會等法律服務,大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序,無法制敵機先,以下分享一些應對方法與法律條文供參考!

如果租屋的租約未到,但是房東卻藉故要求提前搬家,根據民法四二五條之一:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」民法這條規定,就是俗稱的「買賣不破租賃」原則,即使房東出售房子,房客承租房子權益仍不會受損。

另外有兩種情況例外,一種是未經公證的租賃契約,契約期限超過五年,另一種是未訂期限的租約。如果房東因售屋要求房客提前搬走,而契約中未載明提前解約條文,房東、房客兩方可協商出合意的解約方案,通常是由房東賠償房客一些錢;至於賠償金額多寡,這部份民法無相關規定,只要房東、房客談攏即可。

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・延伸閱讀:租房子遇到糾紛怎麼辦?房東應該要提供家具嗎?
・延伸閱讀:月薪3萬在外租屋,租金應該要多少才合理?押金要幾個月?

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【租屋糾紛詢問】房東提前解約要求搬出怎麼辦?

過去新聞也有許多因學生租屋,所發生的租屋糾紛,很多人遇到租屋糾紛,最後上法院時,卻時常法院卻判房東勝訴, 這是為什麼呢?這時候很可能都是因為當初簽約時,沒有留意契約內容!房屋契約中不小心夾了不利於自己爭取權益的內容,否則後來才發現違約,造成雙方的租屋糾紛就來不及了!

租屋

在外租屋要注意什麼?簽約又要留意哪些事情?

如果你也是初次要租屋的朋友,對於自己需求的房屋若還不了解的話,都可以先透過市場調查從各大網站、租屋社團,查類似房屋有哪些類型,通常租金會怎麼算?需不需要有特殊需求,如養寵物、隔音好等等,租屋最基本的就是評估房型、租金還有租客基本權益等,當你要簽約時可以留意 以下事項:

● 契約一式兩份!房東跟房東各留一份,千萬要自己保留一份確保權益。

● 違約的罰則歸屬也要確定清楚,簽約時,不可以有「責任全歸房客」等包山包海的條款,否則房客事後才知道自己損失就來不及了!

● 修繕的責任究竟歸屬,依法律規定,房屋的修繕責任屬於房東,簽約的時候千萬要跟房東協調好,否則住進去之後,有很多問題就麻煩了!

租屋

租屋糾紛要怎麼處理?

多數的房東、房客都不熟法律條文與程序,無法制敵機先。本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志,為您解答實用度滿分的租屋爭議。學起來這3招,讓您租屋、出租免煩惱!

另外如果租約期還沒有到的時候,但房東開始藉故要求提前搬家的話,要怎麼辦? 房客可以要求賠償嗎?一種是未經公證的租賃契約,契約期限超過五年,另一種是未訂期限的租約。如果房東因售屋要求房客提前搬走,而契約中未載明提前解約條文,房東、房客兩方可協商出合意的解約方案,通常是由房東賠償房客一些錢;至於賠償金額多寡,這部份民法無相關規定,只要房東、房客談攏即可。

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電話:02-8501-2225
地址:台北市中山區敬業一路99號4樓

・延伸閱讀:不想遇到租屋糾紛?房屋出租該注意什麼才好?
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【提問】遺產免稅額的金額有多少?前後稅率差別是什麼?

你知道遺產稅的免稅額是多少嗎?在申報遺產稅時,你知道要注意到什麼嗎?如果你也會面臨遺產免稅額的問題,都可以先來看看簡單的介紹吧!根據財政部公告2021年遺產稅的相關規定,基本上免稅額為1200萬元。根據每一個人的身份不同,遺產稅免稅額的扣除額也會不相同!

遺產免稅額金額是多少?

● 父母:扣除額每人123萬元
● 配偶:扣除額493萬元
● 受被繼承人扶養之親屬/受被繼承人扶養之兄弟姊妹/祖父母:扣除額每人50萬元。
● 兄弟姊妹中有未滿20歲:得按其年齡距屆滿20歲之年數,每年加扣50萬元
● 直系血親卑親屬:扣除額每人50萬元。其有未滿20歲者,並得按其年齡距屆滿20歲之年數,每年加扣50萬元
● 重度以上身心障礙:特別扣除額每人618萬元

遺產稅可以如何支付?

● 存款繳納遺產稅

遺產稅納稅義務人收到遺產稅核定通知書及繳款書後,應在繳納期限前至代收稅款之金融機構繳納;如繳納稅款確有困難,得於繳納期限內,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人之應繼分合計逾三分之二之同意向國稅局提出申請,以被繼承人存放於金融機構之存款繳納遺產稅;惟申請移轉之金額,不得大於該筆稅款之應納稅額。

另外,如果遺產稅的納稅義務人繳納款項有困難的話,也可以在遺產稅繳納期間內提出申請,由被繼承人的存款進行遺產稅繳納。由繼承人向國稅局提出申請後,經國稅局審核通過後,繼承人向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅。如此一來就不會造成繼承人的負擔。

● 分期繳納遺產稅

如遺產稅需要繳交30萬以上,納稅人無法一次繳納現金時,可在期限內,向稽徵機關申請分18期以內繳納,每期間隔以不超過2個月為限。申請分期繳納者,必須加計分期利息,利息是依照郵政儲金一年期定期固定利率,分別加計利息。 分期繳納遺產稅會被加收利息,如果其中有一期無法支付,稽徵機關會一次發單通知補繳尚未繳清的稅款,並且還要依照規定收取利息。

遺產稅調漲前後稅率差別是什麼?

目前遺產稅免稅額在前、後稅率差異也不同,目前國內的遺產稅、贈與稅在扣除相關免稅額之後的淨額,都是採取「10%」的單一稅率,遺產稅的免稅額是每位被繼承者1,200萬元、每位贈與者220萬元。

如果按照目前財政部提出的提高遺產、贈與稅率來計算,遺產淨額在5,000萬元以下的遺產稅率維持10%,超過5,000萬元、低於1億元的遺產稅率就提高到15%;1億元以上的遺產稅率則是20%,等於繳給政府的遺產稅金會提高到1倍。

至於贈與稅的部分,扣掉220萬元的免稅額之後的贈與淨額若是在5,000萬元以下,稅率仍然是10%;超過5,000萬元、低於1億元的贈與稅率就提高到15%;贈與淨額在1億元以上的稅率就倍數增加到20%。

舉遺產稅的例子來說,某甲往生前留有價值2,000萬元的房地產給他的配偶,而遺產稅計算公式如下: 遺產稅=遺產淨額 × 10%遺產稅率; 遺產淨額=遺產總額-免稅額-扣除額; 這個遺產扣除額的項目繁多,例如喪葬費有123萬元可以扣除。

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【提問】首次買屋裝潢費要怎麼抓?預售屋跟中古屋有差嗎?

你也是正準備出手買屋的首購族嗎?當你要買屋時,到底要做那些功課,又要怎麼計算買屋的裝潢費呢?別擔心!不管是買屋優惠、買屋挑選或裝潢費評估,都一次跟你分享!讓首購族也能馬上依據自己的狀況,選出最合適的好屋!

裝潢費要如何評估計算?

當你準備第一次要買屋時,除了要注意簽約及房貸的經濟試算,買屋後的裝潢也別忘了考慮進去!買屋的房屋裝潢預算和裝潢貸款又要怎麼計算?又是可以貸款的嗎?

要注意裝潢費用常是購屋族遺漏或是低估的部分,但裝潢的好壞與日後居住及生活品質有很直接的關係,因次建議在裝潢預算估算上多思考或與同住者溝通討論。

比較特別的是房屋種類所需裝潢的範圍也有一定程度差異,如新成屋因建商基本都有提供廚房、衛浴設備,且水電管線及隔間也不需變更,因此需準備的裝潢費用也最少。

若是中古屋或老屋翻新可能就會需變更格局、廚房、衛浴設備更新、管線更換甚至天花板也需更換重作需準備的施工費較高。最後像是家電、家具、軟裝潢類也是常被忽略或是發現預算不足無法添購完整,提醒購屋族在抓整體預算時多留意這部分。

中古屋跟預售屋差別在哪裡?

另外,不少人一開始買房時,都會猶豫到底要買中古屋好還是買預售屋好,其實這兩種房型都各有優、缺點,預售屋以分期付款來償還貸款,還款的的壓力較輕,適合手中資金不足的購屋族,不過其總價會比成屋貴至少一成以上,中古屋有成屋可看,只要看屋時掌握要點,屋況一清二楚,但缺點是房子較舊,有時需視狀況再作整修。

買屋人還是要看自己適合什麼樣的購屋需求,並同時衡量自己的經濟狀況,才能比較較準確的選到適合自己的房屋哦!買屋除了要先瞭解各個地區的房屋物件行情之外,也可以瞭解在買屋時,自己有哪些買房的優惠利率可以申請,像銀行也會針對特殊客戶給予優惠,買房優惠大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

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